保障房提速的未解之谜

    2011年6月11日，住建部公布，截至5月底，全国保障性住房、棚户区改造住房已开工建设340万套，完成全年计划的34%。

    就在各界质疑保障房任务能否如期完成时，住建部部长姜伟新表示，"今年的1000万套保障性安居工程建设任务，既是经济任务又是政治任务。各地必须在11月底前全部开工，确保年内基本建成400万套以上。"

    随后的两个月里，保障房建设突然提速。短短61天，全国保障房新开工量增长了380万套，平均每天新增建设6万套。

    "不可能完成的任务"

    在很多房地产业内人士看来，一年开建1000万套保障房和棚户区改造住房，几乎是"不可能完成的任务"。

    住建部公布的保障房目标中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合计建设量约为380万套，占总任务量不到4成。此外，近40%的保障房为棚户区拆迁安置房，20%为经适房、限价房。由此，一些地方在制定保障房建设任务时，倾向于多建经适房、限价房和棚户区拆迁安置房，以便完成中央下达的任务。

    1998年房改之后逐步停止审批的单位自建房，如今也变身为保障房。今年1月21日，北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，该市将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房，鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房。陕西山东也开始学习北京的做法。

    地方政府的算盘

    据住建部初步框算，建设1000万套保障房，所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到10%，余下绝大部分需地方自筹。

    实际上，由于经适房、限价房、拆迁安置房，地方运作多年，业已形成"政府低价供地开发商开发符合条件的居民购买"的成熟模式，整个过程几乎不需要动用财政资金。真正考验地方政府的，主要是380万套公租房和廉租房，这两块所需资金大概在5000亿元左右。考虑到中央财政拨款的那一部分，事实上需要地方融资的额度大概在3700亿元左右。

    如果地方政府遵守现行规定，每年从土地出让净收入中拿出至少10%的资金，用于保障房建设，加上发改委授权地方融资平台公司年内发行用于保障房建设的2000亿元企业债，那么，廉租房和公租房的建设资金来源，就不会存在太大问题。

    但是，恰恰由于1994年实行分税制改革之后，地方财源缩水，财政收入严重依赖于土地出让金收入，国内多数城市并未严格遵守这一规定，这才导致1998年房改后保障房建设欠债过多。

    把"球"踢给国企

    由于公租房的定位为"只租不售"，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。目前，国内保障房建设的银行贷款相当一部分来自政策性银行国家开发银行。国家开发银行今年7月28日公布的数据显示，今年上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障房贷款新增额的将近一半。

    球，最终还是踢给了国企。

    眼下，越来越多的地方，开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最终由政府以成本价回购。但如何回购，却成为悬在开发商头上的未解之谜。