金华：下月起房产预售金全部纳入监管

    开发商卖出一部分房子回笼一定资金，就去拿下一块地，新楼盘销售回笼一定资金后，再去交一部分土地款……从11月1日起，随着《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的正式施行，这样的“滚动开发”模式将不再有用武之地。事实上，在该《暂行办法》下发之前，我市从2009年1月起就已按照自行制定的《商品房预售资金监管协议》（示范文本）的办法进行商品房预售资金监管。《暂行办法》实施后，我市对预售资金的监管将进一步完善。

    无资金监管不得销售

    《暂行办法》由省住房和城乡建设厅、人行杭州中心支行和银监会浙江监管局联合下发，规定开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，未签订商品房预售资金监管协议书的项目，不能领取商品房预售许可证，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。

    在商品房预售过程中，购房者从买房到房屋最终交付之间有一个“时间差”。一旦出现预售款使用不规范，就容易导致逾期交房、延期办证、质量缺陷等一系列问题，严重的甚至还会出现“烂尾楼”等。因此，加强对预售资金的监管，可以更好地为房地产市场健康发展保驾护航。

    据了解，《暂行办法》中规定的商品房预售资金是指房地产开发商将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。业内人士认为，加强对商品房预售资金的监管，可以防患于未然，确保预售资金用于相关工程建设，将期房交易可能出现的风险降到最低，保障消费者合法权益。

    “以小博大”将成过去时

    对于商品房预售所得的款项，《暂行办法》要求其必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监督。这部分资金中，只有20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。监管银行对于申请支取预售资金的开发企业，只要符合条件的，自申请之日起两个工作日内付款。

    一般来说，除自有资金外，开发商的两大主力资金来源就是预售款和开发贷款。房产新政后，贷款方面受到银行的严格控制。而预售款则在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和提取方式之前均由开发商支配。实行预售资金监管后，开发商使用这笔钱就完全受限制了。

    业内人士表示，预售资金监管牢牢地卡住了资金这一房地产开发的命脉，一些以项目滚动开发模式扩张的开发商将失去对资金的自由调配能力，这些企业的资金链将面临较大考验。

    违反监管制度将受严惩

    《暂行办法》规定，房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户、骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

    监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的诚信档案。

    监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在当地市、县（市）行政区域内承担商品房预售资金的监管。

    另据了解，《暂行办法》规定，今后如果因为没有纳入监管或没有监管好而出现问题，将追究有关部门和责任人的责任；如果哪家房产企业出现了违规使用预售资金、违规出具证明的行为，管理部门将按规定予以处理。 文/ 戴伟文 图/方群青