三问房产税：让住房消费回归理性 各界拭目以待

    房产税一年内有望扩大到北京、广州、深圳等一线城市

    房产税试点终于尘埃落定。1月27日，按照房地产税试点城市政府公告，重庆市将主要针对高端房和投机炒房征税，税率最高为1.2%；上海市则只针对增量中超出规定的部分按0.6%和0.4%征收。

    接受《瞭望》新闻周刊采访中，中国知名财税专家、物业税方案设计专家刘桓认为，就中国房产税试点改革意义而言，这是“十二五”财税改革的“破冰”之举，有利于理顺中央和地方的财政关系。正因为此，他预计，房产税试点改革可能在一年内扩大到北京、广州、深圳等一线城市，在5年内将在全国重点城市普遍推开。

    房产税能否实现抑制房价高涨的初衷，成为两市方案公布之后最受关注的问题之一。在重庆市连夜召开的新闻发布会上，市长黄奇帆明确表示房产税不可能一下子把高房价压下去，但会遏制炒房。至于房产税试点征收范围实际覆盖范围多大，最终能否得以足额顺利征收，多大程度影响到房价，让住房消费回归理性，各界都在拭目以待。

    征收范围有多大

    重庆市政府1月27日召开新闻发布会明确对三类房产征税，即对存量、增量独栋别墅、新购高档商品房以及在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客的第二套房开始征税，税率为0.5%～1.2%。

    市长黄奇帆表示，税收范围只涉及10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，而且重庆征收的房产税将全部用于公租房建设，为中低收入群众提供住房保障。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策。

    上海市正式印发的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，将征收对象界定为本市居民家庭在本市新购，且属于该居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新购住房。

    这一被专家评价为“缴税力度小于预期”的“上海办法”，规定暂时按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。对此，相关专家分析指出，两市房产税细则不管从征收范围还是税率来看，都尽量降低征收难度，使得房产税能够得以顺利推出。

    刘桓认为，按国际标准计算，100万元的房子，以70年的使用权，每年征收1.5万元的房产税是比较合理的。重庆房产税税率设定为0.5%～1.2%，其中1%的税率是比较适中的。

    能否足额征收

    事实上，如何征收已然成为摆在两市相关部门面前的首要问题。首先面临的是针对“城镇土地使用税已经缴纳，再征房产税，未免有重复征税之嫌”的质疑。

    黄奇帆认为，“房产税或者国外的物业税，都属于二次分配，我们说的交易契税、所得税、增值税、营业税都属于一次分配，二次分配有公平作用，把占有公共资源较多的人的税征收后，全数用来造公租房，实际上也是对困难群体的补助和支持。”

    其次，面临的是征收的现实技术难题。以本刊记者了解到的情况，在北京黄金地段金融街某小区，以500万元价格成交的二手房，按现行相关规定需要缴纳的税费为总价3%的契税，5%的营业税和1%的个人所得税，合计约45万元，但实际过程中，通过中介机构的“操作”，最终缴纳的税不到3万元。

    “房产税属于直接税，税务部门现有的人力能否保证这一税种的足额征收？”有专家表示怀疑。正因为此，两市在实施细则中都明确规定“应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款”，作为房产税征收的保障。

    在房产税试点方案公布前一天面市的国务院“新国八条”为此也作了铺垫，明确要求各地“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞”，“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”

    能否终结投资疯狂

    黄奇帆认为，探索房产税改革能有效改变“全民炒房”的现象。“根据经济学规律，大体房产税到了3%以上，没有人炒房。”他细算了一笔经济账：“炒房的资金成本大致6%左右，物业费加上房产税，一年就是10%左右的持有成本，7年下来，原来值100万元的房子，即使你200万元卖出去，你也基本没有赚，因为你持有7年的成本也有100万元，等于是白买了。”

    中国房地产学会副会长陈国强认为，重庆和上海试点房产税改革，具有很强的示范作用。虽然只在两个直辖市试点房产税改革，但是对全国投机性购房者，尤其是炒房客有着很大的警示作用，有利于房产消费、投资回归理性。

    本刊记者走访重庆多个房产中介发现，如今购房客在咨询房产信息时首先关注房产税情况，为避免缴税，很多购房户都放弃购买大户型高档商品房。尤其是一些囤积别墅的炒房客已经发布别墅出售信息，但是目前前去咨询的购房户寥寥无几。重庆市国土房管局局长张定宇介绍说，随着房产税改革政策信号的日益明确，重庆从去年12月起商品房销售面积涨幅开始回落，房价上行趋势已开始放缓。

    但是，专家指出，地方政府“土地财政”和房产税双轨运行还将持续一段时间，在房产税不能彻底取代“土地财政”情况之下，地价对房价的压力依然存在。

    陈国强认为，中国今年推出1000万套保障房建设计划，从开建到全部投放市场尚需一段时间，政府此时实施房产税改革，意在以“时间换空间”，保障房与房产税的联袂出台将彻底改变中国楼市格局。