杭州滨江房产IPO获批 房企A股上市融资重开闸

    上周五，证监会发审委召开2008年第24次发行工作会议，通过了杭州滨江房产的IPO申请。这是去年10月份证监会放缓房企融资流程后首次受理房地产公司的IPO和配股申请，被市场视为房地产公司在A股融资开闸的积极信号。进入2月底，去年11月前后曾屡创新高的A股房地产股和香港内地房产股，已经比昔日最高价下跌了接近40%。管理层严格调控，房地产企业交易清淡，融资困难。滨江房产的IPO过会透露的政策动向在这个时候显得尤为重要。近期A股和港股房地产止跌回稳，回暖趋势还不明显，但融资困难一途已在解决之中。

    融资规模有所缩减

    中国证监会网站预先披露的滨江房产的首发招股说明书(申报稿)显示，公司此次拟发行6000万股，发行后公司总股本不超过5.2亿股，募集资金不超过人民币15亿元，用于3个房地产项目。而此前滨江房产的首发招股方案拟发行数量1亿股以上，房企的融资规模较之前有所缩减。

    2007年滨江房产净利润4.5亿元，比上年同期上涨124%，2006年较2005年上涨115.51%，最近3年净资产收益率呈现稳定上升态势。招股说明书显示，公司拥有在建和拟建项目土地权益面积100.87万平方米，规划建筑面积205.45万平方米。在2006年，公司成为当年杭州通过招拍挂公开拿地最多的企业。该公司曾联合绿城以36.3亿元拿下名为“杭汽发”的西子湖畔“地王”。该公司是仅次于绿城的杭州房地产企业，成为幸运儿也就在预料之中。

    房地产IPO开闸信号？

    早在去年10月，市场上就传出证监会已暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作。当时，华远地产借壳上市的方案未获证监会通过，2007年初已向证监会递交了回归A股申请的上海复地(2337.HK)和富力地产(2777.HK)至今A股融资申请未获通过。整个2007年，在A股获得上市的房地产企业也只有广宇集团(002133)和荣盛发展(002146)。业内人士认为，开闸并不代表全面开放，“成熟一个，发展一个”，仍是管理层对房企上市的审慎态度。

    现在土地市场热度明显下降、大牌企业打折促销、房产中介度日艰难。海市地税局发布的2007年第四季度欠税公告里，房地产公司成为欠税大户。在房地产信贷收紧、销售疲软等带来的资金压力下，一些底子薄弱的开发商的资金供应很容易会出现“崩盘”。此时开闸与否，相关意义重大。“这只是带来个案意义，并不改变行业自身发展规律，但会给后市带来些暖意。”中信证券(600030行情,股吧)的房地产分析师王德勇对此表示。

    多渠道融资成生存之道

    同期，房地产企业在香港上市融资成为热点，远洋地产、SOHO中国以及中国奥园、众安房产相继在香港联交所挂牌上市。中房研究院华东分院副院长陈晟表示：“在香港上市与否主要看认购的情况而定，不像内地，是有没有发行的机会”。但在香港上市，又会面临资金难以汇入内地市场的问题——在港融资，如果市盈率在10倍左右，意味着10%的成本，事实上，远高于信贷成本，是不划算的。再加上公司如果分红利，要交20%的红利税。

    此外，由于央行继续维持货币紧缩政策，以及内地楼市前景不明朗，众多曾经在去年因大幅增加土地储备，从而使得资产负债率高企的内地房产股，成为外资投行竞相大幅减持的对象。其中，绿城中国(3900.HK)和合景泰富(1813.HK)在减持浪中最为受伤。绿城的股价已在过去3个月下跌约40%。

    花旗指出，绿城过去数年以大量补充土地储备及加快推出预售项目作为主要营运方式。从前绿城的高负债、快速运转的模式以及多融资渠道获得发展资金的做法，未来或难以持续。其去年底的杠杆比率达106%，为同业中最高之一。绿城在过去3个月进取地购入6个项目，涉资34亿元。财务状况难在今年获得改善。

    目前政府实行从紧的货币政策，加上银行加强审查贷款风险的配套措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。房地产公司通过其他融资策略，如利用外资、房地产信托、REITs、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等融资方式正成为新趋势。(作者：王熙喜)