保障房发债求资金求支持 保障房建设或加油快跑

    6月9日，国家发改委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，提出充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设。

    据最新消息，该《通知》日前已下发至地方政府手中。

    业界认为，在当前保障性房建设开工不足、资金严重缺乏的时期，《通知》出台将使保障房建设资金“豁然开朗”，下半年保障房开工建设预期提速。

    债券融资优先保障房建设

    中央开始着手化解保障房建设资金“瓶颈”。

    据了解，国家发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。

    业界认为，此通知出台具有政策延续性。据了解，此前中央曾两度发文，加强地方政府融资平台公司的管理。

    2010年6月10日，国务院发布《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，要求抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务，对融资平台公司进行清理规范，加强对融资平台公司的融资管理。

    继此通知后，当年11月20日，国家发改委发出《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》，继续支持符合条件的融资平台公司通过债券市场直接融资，防范融资风险。其中规定“对于发债资金主要用于节能减排、生态环保、保障性住房、城市轨道交通、新疆和藏区发展、重大自然灾害灾区重建，以及其他国家产业政策鼓励发展领域项目建设的，可在同等条件下优先获得核准。”

    “中央政府加强地方融资平台的管理，增加了一些地方政府和相关企业通过发行债券进行融资的难度，一定程度上也可能影响到保障房资金的筹集。”房地产某研究机构负责人接受中国商报记者采访时表示，此次发改委再出台文件，对之前相对宽泛的规定，做出了具体明确的要求，“在保障房建设资金严重短缺的情况下，该《通知》进行鼓励和政策支持，避免需要大量资金支持的保障房建设因中央政府清理地方政府融资平台而受到影响”，“该政策出台十分必要”。

    《通知》称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

    通知要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

    通知称，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

    业界认为，融资的开闸是确保保障房建设任务完成的关键，在其直接作用和带动下，下半年保障房投资将全面启动。

    而值得关注的是，《通知》在开闸地方政府投融资平台债券融资用于保障房建设外，还要求强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。

    “募集资金应优先用于各地保障性住房建设，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。”一位业内人士表示，允许筹资的资金在一定条件下可有其他用途，这也为筹集的保障房建设资金挪用留下了“开口”，特别是当前存准率一再提高，社会资金紧张的情况下，应防止不法企业“挂羊头、卖狗肉”，将保障房建设资金用于商品房开发，因此监管机构要严格监管所筹集资金的用途。

    显而易见，此次政策出台的一个重要原因就是，资金短缺问题已经严重影响了各地保障房建设的开工速度。

    企业打通融资通道

    据中国房地产动态政策设计研究组提供数据，截至5月底，河北省保障房开工24.4万套，开工率将近70%；辽宁保障房开工29.3万套，开工率84%；东部省份的广东、江苏、浙江保障房开工分别为10.5万套、13.5万套、6.16万套，开工率分别为34%、30%、33.2%，平均在30%左右；湖北开工24.4万套，开工率49.67%；

    总体看，东部发达地区保障房开工率较低，而中西部地区开工率稍高。

    在接受中国商报记者采访时，四方联达总经理杨少锋认为，影响保障房建设的两大因素是资金和土地。从地方政府角度看，两者又是捆绑在一起的，而资金短缺问题更加突出。

    “保障房建设的问题无非是土地和资金。地方政府掌握土地资源，土地问题相对容易解决。问题的关键是资金。”房地产某研究机构负责人在接受中国商报记者采访时也表示，目前，土地市场趋冷加重了地方筹资的难度，“房地产市场调控严厉，企业拿地热情锐减，土地价格趋于理性，土地出让金下降已经影响了地方政府的财政收入，进而影响保障房建设投入。”

    从公布数据估算，1000万套保障房开工建设，需要1.3万亿到1.4万亿资金投入，其中8000多亿元将通过社会机构的投入和保障对象及所在企业筹集，剩余5000多亿元资金将由各级人民政府及市县政府通过各种渠道来筹集，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府需要筹资4000亿元左右。

    从中国房地产动态政策设计研究组提供数据看，其中经适房、两限房数量为200万套，所需资金5000亿元，由社会机构通过市场运作方式筹集；棚改房400万套，所需资金5000亿元，其中3400亿元左右由工矿企业和被改造的职工筹集，其余1600亿元由中央及地方政府筹集；廉租房、公租房160万套加220万套，所需资金3000亿元，中央及地方政府筹集。

    “资金难题已经影响了保障房建设的开工，拓宽融资渠道显得非常迫切。”房地产某研究机构负责人认为，发改委发文支持保障房建设企业发行债券融资进行保障房建设，将打破保障房建设的资金“瓶颈”，将对保障房建设产生积极影响。

    “参与保障房建设比较积极的企业将提早打通融资通道。”房地产某研究机构负责人表示，他们多次向企业表达这一观点，从事或承担保障性住房建设项目的其他企业(非地方投融资平台公司)，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

    该政策的发布，也印证了此前观点，“我们建议企业积极探索债券融资用于保障房建设的通道”。该负责人还表示，未来，保障房建设将保持在较高规模，企业应积极参与保障房建设，不仅是响应政府号召，履行企业社会责任，也是顺应市场趋势，以求得更好的发展。