上半年地方卖地收入锐减 下半年调控政策难言放松

    地方政府债务压力大向土地市场求解

    一边是沉重的地方债务，另一边是北京的新晋"地王"，殊不知，两者之间竟存在密不可分的联系。

    审计署6月27日发布的《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府负有偿还责任的债务达67109.51亿元，其中近四成被承诺用土地出让收入偿债。而在27日，合景泰富的子公司以43200元/平方米的楼面价拿下北京崇文门地块，时隔15个月后再度缔造北京"地王"。

    除优质地段和商业金融用途外，政府重拾"价高者得"的拍卖方式，也被认为是催生"地王"的重要推手。

    尽管楼市调控导致土地市场持续低迷，但在不少专家看来，土地收入仍是当前地方政府的重要财政收入来源。

    近四成债务需土地收入偿还

    在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

    以此计算，37.9%的政府债务需要用土地收入偿还。审计报告也表示，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。长期以来，土地收入是地方政府的主要财政收入来源。财政部的数据称，去年全国土地出让金收入达到创纪录的2.9万亿元，同比大涨七成。在一些地方政府公布的2010年度财政收入中，土地收入占半数以上。

    知名地产评论人、北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向记者表示，在沉重的债务压力下，下半年地方政府势必会在土地市场作出调整。他所说的"调整"，在很大程度上体现为供地节奏的加快。

    沉寂多时的北京土地市场，也有可能被"地王"带动起来。据悉，位于CBD核心区的9宗商业用地将于下月6日集中竞标；而二环内的另一宗优质地块王府井地块，也将在7月底投标。

    值得注意的是，与新出炉的"地王"一样，上述即将入市的地块均属商业金融用地。今年北京商业地块的出让总收入已超过住宅用地，这在近年来尚属首次。

    "商业用地将在下半年的土地出让中继续'受宠'。"北京中原地产三级市场研究总监张大伟向本报记者表示。他还介绍，相比住宅用地，商业用地位置较为优越，容易竞出更高的价格。同时，即便商业地块高价出让，也与楼市调控关系不大，政府承担的压力较小。

    拍卖出让再成市场主流方式

    拍卖出让的比重也在悄然加大。在北京"崇文门地王"的诞生中，竞价次数达到33轮，将该地块的溢价率抬升到140%。有分析认为，除优质地段和商业金融用途外，政府重拾"价高者得"的拍卖方式，也催生了一个又一个的"地王"。

    根据北京市土地整理储备中心的信息，在北京当前已入市的22宗地块中，将有11宗采取先挂牌后拍卖的方式出让，占50%，比例明显增大。与招标相比，拍卖出让更容易竞出高价。

    拍卖，一度是北京土地出让的主流方式，但随着"国十条"等调控政策出台，自去年5月以来，北京在土地出让中逐渐放弃了拍卖的方式，而以招标出让为主。有观点认为，拍卖出让的逐渐恢复，与北京市财政压力的增大不无关系，但这将给地价上涨带来较大压力。

    杨少锋表示，北京的情况相对特殊，但增加土地收入已是很多地方政府的共识，因此，下半年不少城市都将不可避免地面临地价上涨的压力。

    来源：每日经济新闻