商品房反暴利 须让房价成本“晒”在阳光下

    中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。虽说此项新政还未有明确方案，但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。

    房地产是否暴利行业，暴利到何种程度，长期以来都是各执一词、莫衷一是。关于开发商的利润率，任志强曾说房地产平均行业利润仅为8%左右，而2010年底社科院报告称房地产平均毛利率为55%左右。数据差距如此巨大，相信谁的？开发商的账务又不公开，人们只能是一头雾水。

    多年来，中国房地产行业乱象丛生，表现之一就是开发商随心所欲标价，对购房者漫天要价，开发商、投机者长期维持暴利，但相关部门对价格管理却一直难有作为。因为房地产价格形成机制的不透明、不规范，目前房地产开发成本几乎是一个谜，老百姓普遍认为，房地产价格虚高，开发商从房地产开发中往往攫取超常的暴利。但房地产商似乎也有苦要诉，房价高主要是因为土地成本高，还有各项行政收费繁多，占到房价20%。

    毋庸置疑，土地成本是房地产开发的主要成本之一。有的说土地成本最高占售价的50%左右，也有的说占总成本的20%至30%。差异很大的主要原因，是由于开发的延后和土地的升值，导致前期土地成本占后期售价的比例降低。近50%的土地成本，20%的行政税费支出--这是房产商回避房产暴利质疑自证清白的"利器"。当然，土地成本过高，行政税费过高，这些问题需要直面和反思。但房产商坐拥暴利，也是回避不了的事实。成本归成本，暴利归暴利，二者不能混为一谈。从这个意义上说，规范商品房价格机制势在必行，理所应当。

    所以，要真正地实施房地产反暴利，对房地产进行有效的调控，首先必须厘清房价成本的构成。属于土地成本导致房价高的，可以减收甚至取消土地出让金。属于各环节税费导致的，就应该力行减税。如果确属开发商牟取暴利的，则需要坚定地反暴利。而在房地产反暴利之前，最起码需要先公开一个真实客观的房产开发成本--这是一个前提。

    总之，房地产反暴利的关键是，必须强制开发商公开房价的成本明细，将其财务置于阳光之下。离开了这个前提，房地产反暴利就是一句空话。