1-9月余杭房产市场平稳 个人住房贷款增势回落

    余杭区建设局房管处昨日发布《2010年1－9月余杭区房地产市场运行情况分析报告》。报告显示，今年前三季度，全区房地产市场运行形势呈现政策分水岭，但总体上较为平稳。第一季度商品住房销售保持良好势头；进入第二季度，受4月份楼市新政影响，销量开始出现跌幅；但到了第三季度，随着降价预期的落空和市场供应量的增加，成交量迅速反弹，市场呈现上升态势，基本恢复较快发展轨道。

    土地市场恢复平静

    截至9月30日，全区共出让经营性用地70宗，面积251.2915公顷。今年以来，宏观调控虽然对商品房市场带来较大影响，但是土地市场在新政后并未陷入停滞，成交价格相对稳定。

    房地产投资增势平稳

    1－9月全区第三产业完成投资149.70亿元，增长31.4％，其中房地产投资70.66亿元，增长28.2％。商品住宅完成投资60.20亿元，同比增长24.9％，比一季度降低11.2个百分点，同比下降1.9个百分点，占房地产开发投资的85.2％。房地产开发企业施工面积1145万平方米，同比增长42.4％，增幅比一季度下降8.2个百分点；新开工面积266万平方米，同比增长103.8％；竣工面积84万平方米，同比增长159.1％。其中，住宅竣工面积72万平方米，同比增长154.8％。

    房地产税收是主要税源

    1－9月，全区房地产业完成各项税收275673万元，比上年增加91176万元，同比增长49.42％，占财政总收入的30.54％，同比增加6.75个百分点。房地产业完成地方财政收入216059万元，比上年增加73146万元，同比增长51.18％，占地方财政收入的37.04％，同比增加6.24个百分点。增长的主要因素还是由于2009年开始的房地产业销售形势火热加之税收一定时间的滞后性，且上年度同期房地产业税收偏低，使增长幅度达到49.42％。

    房产开发贷款大幅增长 个人住房贷款增势回落

    9月末，全区各项房地产贷款余额195.6亿元，比年初增加33.5亿元，同比多增6.4亿元，余额同比增长33.9％，增幅同比提高12.1个百分点。受房地产开发投资的拉动，房地产开发贷款大幅增长。9月末，房地产开发贷款余额31.7亿元，比年初增加6.8亿元，同比多增10.1亿元，余额同比增长78.1％，去年同期则下降15.2％。其中，经济适用住房开发贷款比年初减少1272万元，同比少增7728万元。各项房地产贷款中个人住房贷款增长势头有所回落。9月末，个人住房贷款余额125.8亿元，比年初增加18.0亿元，同比少增3.7亿元，余额同比增长25.7％，增速同比下降2.8个百分点。房地产开发企业流动资金贷款余额9.7亿元，比年初增加1.6亿元，同比少增2.5亿元；建筑安装企业流动资金贷款稳定增长，9月末，建筑安装企业流动资金贷款余额7.7亿元，比年初增加1.2亿元，同比多增0.4亿元；其他房地产贷款增势较快。9月末，其他房地产贷款余额12.1亿元，比年初增加5.8亿元，同比多增3.4亿元。

    新增供应量强势回升

    1－9月全区新增商品房161.31万平方米，共13645套，同比分别下降13.38％和17.93％，其中住宅153.49万平方米，共13113套，同比分别下降8.12％和10.12％；三季度全区新增商品房供应量69.80万平方米，共5921套，环比增加13.61％和23.56％，同比分别减少12.74％和14.16％；其中住宅49.06万平方米，共4071套，环比增加14.59％和22.38％，同比分别减少7.8％和6.1％，季住宅供求比为1：0.7；月商品住宅新增供量面积分别为6.86万平方米、10.9万平方米、49.06万平方米，环比分别为－19.23％、＋59.43、＋348.72％，分别为588套、1093套、4071套。从月度供应量可以看出，7月延续5、6月份的下降趋势，8月反转，特别是9月，受市场回暖及商品房预售资金监管方案政策即将出台的影响，供应量明显增加。前三季度主要企业的开工情况较为积极，大部分企业凭借前三季度的加快开工、开盘实现了良好的销售水平，四季度供应量按惯性将继续增加。

    余杭组团新增商品住宅供应量最大

    新增商品住宅供应量在一副三组团分布情况，以余杭组团最大，面积为71.16万平方米，共5900套，分别占总商品住宅供应量的44.99％和46.36％，分别比上半年下降7.08和4.32个百分点；临平组团位居第二，为58.11万平方米，共5036套，占38.41％和37.86％，比上半年分别上升4.36和2.48个百分点；良渚组团为21.48万平方米，共1903套，占14.51％和14％，比上半年上升2.42和0.06个百分点；瓶窑组团2.74万平方米，共274套，占1.78％和2.09％，上半年没有新增商品住宅供应。

    90平方米以下户型占总供应量60.67％

    全区新增商品住宅供应量小于90平方米户型的为66.61万平方米，共7955套，同比分别下降11.63％和11.42％，占住宅总供应量的60.67％；90－140平方米为40.66万平方米，共3143套，分别下降9.40％和10.86％，占住宅总供应量的23.97％；140平方米以上为46.22万平方米共2015套，分别上升7.95％和10.29％，占住宅总供应量的15.36％。全区普通住宅供应量超过80％。

    商品房成交量强劲回暖

    1－9月全区共成交商品房（不包括经济适用房）126.16万平方米，　共11201套，同比分别下降48.19％和50.76％，成交金额为154.99亿元。7、8、9月商品住宅成交面积分别为6.93万平方米、8.8万平方米、27.24万平方米，环比分别上涨5％、26.98％、209.55％，分别为624套、856套、2573套，从月度走势看，7、8月，房地产市场在开发企业适时推盘和打折促销刺激下，消费者观望情绪减弱，消费需求逐步释放，成交量较前几个月有所拉升，商品住宅共成交1480套，进入9月，在“金九银十”销售旺季和“开盘热”的共同刺激下，当月共成交商品住宅房2573套，成交量为8月份成交总量的3倍，接近4月成交量。

    140平方米以下户型占总销售量87％

    从全区商品住宅成交来看，90平方米以下户型占全区总成交套数的56.29％，比上半年上升6.29个百分点，户型消化率超过51.45％，比上半年回落29个百分点；户型在90－140平方米住房销售占据31.25％，比上半年上升3.23个百分点，户型消化率达到将近40.69％，比上半年回落近40个百分点，这两种户型共占总销售量的近87.54％，成为主力销售。全区普通商品住宅供应充足，消费者购房选择的空间较大。预计新一轮调控对普通住宅市场影响较大，市场销售将有所放缓。因首付比例提高，可能导致一部分刚性需求购房者由于资金压力或房价下跌的预期而选择观望导致销售量下滑；而对中高端住宅市场的影响较小，因当前负利率、通胀预期加强以及民营资金缺乏投资渠道，加上余杭区房地产业区位优势明显，市场前景总体看好，会吸引部分民间剩余资本投资中高档住宅市场。

    商品住宅成交价格基本保持平稳

    1－9月全区商品房成交价格12296元/平方米，同比增长52.99％；商品住宅12558元/平方米，同比增长54.37％，7、8、9月商品住宅价格分别为10745、11103、11466元/平方米。国庆节前二次调控政策的出台，将对市场产生影响，且四季度供应量按惯性将继续增加，可选择的空间就更大，房价会在稳中有些波动。

    全区商品住宅价格整体保持稳定

    三季度临平副城商品住宅成交均价10482元/平方米，余杭组团10738元/平方米，良渚组团15950元/平方米，瓶窑组团29718元/平方米；其中临平副城7、8、9月分别9848、10664、10734元/平方米；余杭组团7、8、9月分别9640、10625、11371元/平方米；良渚组团13157、17332、16563元/平方米；瓶窑组团7、8、9月分别为9687、35237、8781元/平方米。从商品住宅各月成交均价走势来看，临平副城和余杭、良渚组团走势稳健，临平副城商品住宅价格包括了塘栖板块，均价显示相对较低，主城区范围的商品住宅价格在15000－18000元/平方米间；瓶窑组团8月仅有径山镇的“依山郡”项目成交了3套排屋，均价达到35237元/平方米，之所以价格如此高，据了解，该房屋赠送了大面积的地下室，且进行了装修，因此价格特别高，而前期排屋成交均价在22000－25000元/平方米区间。从整体上分析，全区商品住宅价格整体保持稳定，不过后期走势将受宏观调控政策执行的深度和广度影响。

    各户型成交价因区位不同而变化

    从商品住宅各户型的成交均价趋势分析，临平副城以140平方米以上价格最高，90方以下和90－140平方米价格基本相似，但90平方米以下户型价格上涨趋势快于90－140平方米户型。

    余杭组团90平方米以下户型商品住宅走势平稳，和塘栖板块成交价格接近，而90－140平方米户型成交价格呈现下降趋势，140平方米以上大户型价格超过普通住宅成交价格的一倍，主要是该区域五常、闲林地块与杭州主城区接壤，且有美丽的西溪湿地，个别项目价格较高，拉动了整个区块的商品住宅成交价格。

    良渚组团商品房销售主要集中在良渚及仁和镇，140平方米以下户型的商品住宅基本是“新湖香格里拉”和“良渚文化村”项目，上述两项目建成有高档住宅排屋及别墅，成交价格一直名列前茅，而普通住宅主要在仁和的“美地兰庭”项目，再加上万科“良渚文化村”项目的部分，因此成交价格均在万元以上，在价格走势上，90平方米以下小户型呈明显的下降趋势。

    瓶窑组团开发量少，目前在售楼盘四个，7月份90平方米以下的是径山镇的“双溪竹海雅苑”共成交了三套均价为5906元/平方米和140平方米以上的“依山郡”二套12234元/平方米，9月由华建房产开发的“柳郡苑”首次开盘，共推出面积在88－140平方米的274套普通住宅，销售当天全部预订完毕，至目前尚有19套未签订《商品房买卖合同》，成交均价在7500元/平方米左右，销售形势喜人。