从稳赚不赔到破产 引发房企前途思考

    过去红火的销售业绩让房地产行业成为"稳赚不赔"的行业，但随着行业的理性回归，杭州房企破产似乎打破了这一神话。

    据媒体报道，杭州余杭区法院9日证实已受理杭州金星房地产公司破产案，杭州房企破产，一时间这一条消息充斥各大新闻版面，成为各方热议话题。

    由于该企业是今年以来首家破产的房企，加上此前两会期间不断传出"年内不会放松调控"等声音使得整个房地产业持续低迷不振，此次事件引起了业内的高度关注。房地产公司如何避免重蹈金星房产的覆辙，在目前的宏观调控下健康发展呢？破产是否会蔓延到成都？

    "杭州房企破产的个案，代表了部分将民间借贷作为救命稻草的房企困境"

    "地产行业是典型的高杠杆运作，偿债压力较大。从目前地产行业的各个指标看，其偿债压力不可小觑"

    "比房企倒闭更可怕的，是由其所引发的一系列连锁反应"

    "在同等市场和政策背景下，多产业形态的大型国有企业能承受的资金压力，远远超过以房地产为主业的单业态民营企业"

    破产房企进入高风险运转

    由杭州金星房地产公司开发的位于杭州市文一西路与狮山路交汇处南侧的西城时代项目现在已经交付两期，三期后续项目已处于停工状态。有杭州本地房地产业人士透露，金星房地产开发有限公司破产是一个特别的案例，其主因并不是宏观调控对房地产企业的影响，而是母公司经营管理不善导致资金链断裂，其受牵连陷入危机。

    今年，政府工作报告强调，目前房地产调控处于关键阶段，要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。对此次杭州房企破产事件，多位房地产业内人士通过媒体、微博等发表了自己的看法。

    "过去需求多，开发商赚钱很容易，现在楼市要回归正常，房价也回归合理，行业企业破产率也要回归正常。"易居中国的回建强称。表面看似一个特殊案例，但目前整个地产业资金面紧张是不争的事实，而且整个经济也处在波动之中。因此"可以肯定的是，未来将有更多的房地产企业面临破产、倒闭的局面。"而最容易出现问题的项目和公司，一是新入门的企业，二是企图"以小资金撬动大项目"的房企。他认为，前十年房地产行业体现出了高回报，而未来的十年则将体现出高风险。

    不少人士均表示，过去十多年，房地产一直处在狂飙式的上升阶段，几乎没有听说有房企破产，因此，有关房企破产后的处理程序、经验也是一片空白。此次金星破产，房企、银行、政府、业主面对的都是新情况，如何能够妥帖处理好这个破产第一案，需要各方充分沟通、协商，共同想办法。

    原因找钱难还是资金链惹祸？

    根据调查，金星房地产公司的问题并不是突然之间爆发的，这家公司4年来股权5次转让，大多数都是在其母公司中江控股董事长俞中江有关联的企业和个人之中转手。而中江控股已经在今年1月申报资不抵债，据知情人士透露，其资金缺口约有30个亿。

    事实上，在多数业内分析师看来，房企库存压力和资金链紧张的趋势在今年一季度得到进一步强化，这也是近段时间来房企破产、跑路等消息屡见报端的重要原因。通过近期陆续公布的2011年财报可以发现，上市房企巨大的库存压力和高企的负债率也愈加明显，数据显示：截至4月9日，A股市场74家披露2011年年报的上市房企存货高达7230亿元，比上年同期增长43%，同时负债超过8000亿元，比上年增长31%。

    成都一位资深会计师表示："地产行业是典型的高杠杆运作，偿债压力较大。从目前地产行业的各个指标看，其偿债压力不可小觑。"由于房地产行业的特殊性，其存货快速变现能力有限，公司在经营活动中离不开资金，还没加上潜在的长期借款利息支出等，因此，一般货币资金缺口比较大。

    "比房企倒闭更可怕的，是由其所引发的一系列连锁反应。"知名地产专家韩世同分析，如果商品房持续销售不振，房企资金长期无法回笼，必将面临破产和倒闭。由此一来，就可能会引发其背后资产链条的一系列债务危机。届时被牵连的绝不仅是银行系统，还有信托、民间借贷和基金等多个环节。

    应对成都房企积极销库存

    在成都，3月底先生别墅跑路的微博传言也触发了人们敏感的神经，杭州房企破产的消息更是引发业内对房企破产多米诺骨牌效应的关注和思考。

    全经联四川分会秘书长何良栩表示，在成都，多数房企普遍遭受"倒春寒"，由于存量房巨大，它们今年的主要目标是消化库存量，压力同样不容小视。因此，龙年伊始保利就迅疾推出"2012春雷行动"，华润举行青年房展会，恒大亮出"15周年让利十个亿"，国嘉地产宣布"2012疯狂开市"，蓝光迎来"三盘齐开"……成都多个大型品牌开发商纷纷展开大规模的促销行动。越来越高的负债率、逐渐到期的房地产信托、银行信贷……都成为房企必须面对和解决的资金难题。某房企营销总监指出："在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。"

    同样来自浙江的开发商--成都金尊房地产开发有限公司营销总监赵刚则认为，在此前房地产旺市时，不少资质不够或者资金不充足的中小公司加入到了房产行业，在资金链方面，假如过多地选择民间借贷的方式进行融资，将会导致企业进退两难。事实上，在同等市场和政策背景下，多产业形态的大型国有企业能承受的资金压力，远远超过以房地产为主业的单业态民营企业。

    "杭州房企破产的个案代表了部分将民间借贷作为救命稻草的房企困境。"王志纲工作室西南区总经理张志宇认为，金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金都遇到困难的缩影，但它并不代表整个房地产行业。房企选择离场的方式有很多，如通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等方式来实现储备现金，"所以，金星房产只是一个极端的个案，并不会蔓延至整个行业。"

    延伸阅读

    上千家房企"消失"

    楼市调控不松动，房企的数量已经开始减少。仅北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市"消失"。北京市住建委去年12月发文称，北京共有473家房企的资质证书有效期满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。这意味着，473家房地产企业将在北京楼市消失。此外，武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比上年房企数量减少了200余家。而四川省建设厅的一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延续手续，被注销房地产开发资质。有意思的是，上述被注销开发资质的房地产企业主要为三四级开发资质企业。