保障性住房在楼市调控中扮演何种角色

    随着各地陆续公布年度保障房建设计划，大干快上保障性住房已在紧锣密鼓进行中。不管是土地供应，还是多元化筹集建设资金和房源，地方政府都给予了大力保障。

    作为政府调控房地产市场的重要手段，保障性住房近两年开始大规模建设和入市。那么保障性住房在楼市调控中究竟扮演何种角色？在未来的楼市格局中处于何种位置？厘清这一定位不仅有助于保证各地保障房建设的积极性和投入水平，也有利于充分发挥保障性住房的保障和调控作用。

    业界人士认为，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。

    当前一个不争的事实是，许多一线城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐。如果把商品房价格对应的收入水平划一道线，中等收入群体游离在这道线的边缘，属于潜在消费需求者，一般被解读为刚性需求，成为开发商不降价的依据和借口。如果商品房价格出现回调，一部分中等收入者的购买力会重新由线下回到线上。

    但是，在房价过高的一线城市，低收入人群则完全被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。而事实上，在商品房市场中，住房资源有自动向高收入人群集中的内在动力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一"看得见的手"来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。

    在城镇化进程中，人口加速向城市转移，随着毕业大学生、进城务工和创业人员增多，居住需求越来越大，人员的复杂化也决定了需求层次的不同，但我们的商品房市场以及租赁市场却没有及时跟上进行市场细分，造成了夹心层的不断出现和扩大。比如，即使是租房，进城农民工的支付能力也与一线城市的租金水平相背离，造成了"蚁族"、"鼠族"的居住条件。

    而保障性住房正是要弥补这一细分市场功能的欠缺，公租房、廉租房、经济适用房的设计和种类划分，都是为了满足各类需求，合理分配住房资源，同时通过分流部分需求，减轻商品房房价调控的压力。

    不仅如此，随着保障性住房覆盖面增加以及在住房总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控能力也会不断增强，保障性住房作为平抑房价重要筹码的分量越来越重。当前尽管调控政策不断出台，但政府始终缺少能够明显影响开发商行为的筹码，房价回调存在着很大阻力。作为与商品房完全不同的住房品种，保障性住房与商品房既是互补关系，也在一定程度上展开竞争，对商品房形成挤出效应，从而影响开发商的定价。

    而且，楼市调控一直强调，房价要控制在一个合理水平，那么，在不同区域、不同地段，什么价位是合理水平，一直缺乏明确的参照系。有专家建议，保障房可以根据不同位置进行差异化定价，并在房价过快上涨的区块优先布局，拉低对周边房价的预期。

    长期来看，保障性住房的大量建设将会形成规模效应，促成住房供应双轨制。尤其对于二三线城市而言，防止步一线城市的"后尘"，出现房价与收入水平背离和大量夹心层，保障性住房的作用不可或缺。

    当前二三线城市楼市中泡沫较少，购房需求以周边城镇及入城务工人员的自住需求为主。而且由于土地资源的稀缺性，在城镇化和土地开发的快速推进过程中，土地升值是必然趋势。按照"面粉价格决定面包价格"的道理，二三线城市商品房价格上涨还将是长期趋势。要覆盖多元化、多层次的住房需求，保障性住房在供应结构中的地位必须突出。

    另外一个值得注意的现象是，随着收入提高以及创业人员的增多，居民的收入水平也在不断变化。要确保有限的保障房资源能够配置到与之相匹配的、最需要的人群，各城市除了要在土地和资金上给予保障外，还要对各类人群的收入水平和支付能力进行深入调研摸底，制定合理的准入标准。只有针对不同群体的需求提供不同类型的住房才能提高住房资源的利用效率，减少保障房申请和分配中的寻租现象，这是解决房地产市场深层次矛盾的重要途径。