“史上最严”楼市调控，温州影响几何？

    前天，国务院常务会议部署新一轮楼市调控政策(业内人士称之为“新国八条”)，这是继去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后的新一轮楼市调控政策。

    2010年1月“国十一条”明确要求严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。当年4月，“国十条”要求，对贷款购买二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。此次，首付再提一成，力度罕见。

    此外，“新国八条”的税收、限购等政策，均达到了“史上最严”。

    购房观望气氛将加重

    据市房屋登记中心最新统计显示，今年1月以来，鹿城、瓯海、龙湾、以及温州经济技术开发区成交量为1117套，去年12月份为1173套。该中心有关负责人称，这两个月二手房交易火爆，主要是刚性需求拉动的。这1117套房子中，90平方米以下的占了5成以上，而且周边县(市、区)的购房者占了一定数量。“去年国家楼市调控政策一波接一波，但房价依旧坚挺，导致刚性需求者适机购房。”

    “此次调控政策很严厉，最起码对购房者心理预期影响会很大，市民买房的观望气氛将逐渐加重，春节后会趋于平稳。”该负责人这样认为。

    “新政策出台之后，原先急着买房的人不那么急了。”在市区下吕浦开房产中介的刘先生说，一些观望的客户可能会继续观望，一些刚性需求者也会暂时观望不急着“出手”，先看看行情再定。

    房贷新政何时执行尚待上级通知

    有人说，银行的房贷执行力度是楼市政策是否落实到位的关键。

    一家国有商业银行个金部负责人称，二套房首付比例由现在的50%提高到60%，说明信贷政策的差别化程度越来越高，它拉开了信贷政策的档次，实际上首套房和非首套房之间现在已拉开了档次，比如三套房及三套房以上住房都已停贷、二套房提高首付比例和贷款利率。

    “尽管房贷是优质的业务，但自从去年国家连续宏观调控后，二套房贷业务占比不大。”该负责人称，这段时间信贷额度很紧，抵押贷款、担保贷款等贷款业务均很难办理，房贷几乎没怎么做。“毕竟房贷利率还是低于其他商业贷款利率，银行也要考虑利润。”

    一家股份制商业银行有关负责人称，“以前首套房可享受8.5折利率优惠政策，不过最近额度紧，连贷款都很难，不要说享受利率优惠了。去年楼市调控国家只是规定首套房的利率下限是8.5折，没有限制上浮比例，现在各家银行贷款额度都很紧张，自然会逐步上调利率门槛。”

    新出台的“国八条”规定，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对此，多家国有商业银行和股份制商业银行个金部负责人称，何时开始执行，他们要等待上级行通知，不过预计春节前就会开始执行。

    一旦按“国八条”执行二套房政策，各家银行对正在办理的借款人将如何执行？对此，有银行界人士认为，一般情况下会以签订合同时间为准，也有的银行可能会以批贷时间为节点，未批贷的执行新政，已批贷的不受影响。不过，从审批、放贷情况来看，各大银行1月份的额度差不多已用完，房贷可能需要春节后才能办理。

    楼市将回归到以自住房为主导

    “新国八条”和之前的调控政策相比，其严厉程度到底体现在哪？对温州楼市后市走向有何影响？

    “新国八条”明确，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。而2009年12月，根据财政部要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    市房屋登记中心有关负责人称，这次营业税收政策，完全取消了普通和非普通住宅的区分化，这使得5年内房源再交易成本明显上涨。

    “新国八条”明确，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，已有2套住房者将被限购。

    对此，市房屋登记中心有关负责人称，去年10月温州出台的限购令，是指在政策出台后，只能限购1套。此次新政直接规定已有2套住房者将被限购。“这个严厉的限购政策，表明中央调控房地产市场的决心很大。”

    天浩置业市场部经理向洋认为，财税、信贷、行政干预等楼市调控最为有力的三大手段，这次一起使出来了，这是一个很明显的信号，就是要严厉打击投机行为，控制房价过快上涨。刚刚打破的观望潮有可能会再现，成交量上扬的趋势会有所减缓，至于楼市价格走势，还有待市场检验。

    平安易居总经理姜毅认为，对第二套房贷款增加一成首付的政策规定，使得购房者最多只能贷款四成，这对运用金融杠杆的投机购房者来说，加大了资金压力。房贷新政将从市场需求层面控制炒房，让市场回归到以自住房为主导，将有效抑制房价过快上涨。春节后的温州房价预计会进入一个博弈阶段。

    姜毅说，一系列政策的出台有利于遏制房价虚高。而对开发商来说，限购令的出台会拉长开发周期，个人住房贷款受限也会使得开发商的现金流受到较大影响。“执行新政规定的限购令，这样对市场影响是不言而喻的，但效果如何还是要看执行的力度。”