成败孙宏斌

    在融创架构还未完全理清、现金流状况极为不佳的状况下，雷曼团队投资融创，对于他们来说也堪称一场冒险。半年后，在雷曼的牵头下，融创中国又做了一轮2亿美元的私募，雷曼兄弟、鼎晖资本和新天域资本三大顶级私募基金携手进入。

    全球金融危机让雷曼兄弟倒闭后，其手持的1亿美元可转换债券通过转换协议，最终为贝恩资本和德银接下—最终的转换价格证明了雷曼亚洲团队的眼光，雷曼亚洲多数资产都被三折强行清仓，但唯有融创中国的债券被贝恩资产以96折的高价接下，这也是贝恩资产在全球投资的唯一一家房地产公司。此前，贝恩也曾考察过龙湖、绿城等业界大鳄，但最终下单孙宏斌。

    2009年10月，融创中国通过聆讯，并且开始着手进行香港配售，计划于同年12月18日在联交所挂牌。一切都在按部就班地进行，但随着内地楼市调控的深入，以及圣诞节前夕基金经理们缺乏投资热情，融创中国于12月14日宣布不会按照原定时间表进行全球发售，之前已经募集到的认购款将悉数退还。

    尽管去年底未上市成功，但孙宏斌仍然履行招股过程中对投资者的承诺，包括继续拿地和增加所得项目权益等，这给融创中国积累了很好的印象分；与此同时，在天津市政府的帮助下，路劲基建也撤销了对孙宏斌持有两年之久的诉讼，扫除了投资者的心理障碍。

    自2009年12月首度IPO未果以来，历时10个月，孙宏斌和他的融创中国终于翻过了沉重的一页—融创中国10月7日在香港联交所挂牌，以3.5港元开盘，较招股价3.48港元略涨，共集资26.1亿港元，尽管股价之后震荡走低，但公开招股获3.83倍认购，获约5倍的机构认购，放在中国楼市遭受新一轮调控、内地房地产市场普遍被看空的大背景下，融创这个成绩更是来之不易。

    从去年10月开始，面对内房股香港挂牌普遍遇冷，德银亚洲区金融业务主席蔡洪平早已断言：“香港IPO进入选择期”。融创中国招股的表现还是多少超出了多方的预期。在保荐人德意志银行和高盛的安排下，融创中国的国际配售获得中投和西京投资2500万美元和2000万美元认购。另外，融创引入中银投资、华西村及FARMAC基金为基础投资者，分别认购2000万美元、2000万美元及2500万美元。同时，国寿、太保等一些比较有名的机构投资者，也都下单融创。

    孙宏斌回忆，当年他获得雷曼投资时对方对他说，“你们企业最大的财富是犯过的错误多，赔过钱，并且永不屈服。我们投资的，就是一个东山再起的故事。” 而德意志银行中国区董事秦靖向本刊直言，如果单从资产及规模而言，比融创要好的地产企业有很多，但大部分投资者最终为孙宏斌及其十几年风雨同舟的团队所打动。“有人甚至跟我说，投资融创就是因为孙宏斌，他是内地房地产的教父。”

    获得投资者青睐的另一个重要原因，是孙宏斌所给出的价格。融创中国的招股价较资产净值折让了一半以上，明显低于香港上市房企的平均折让。孙宏斌甘愿折让一半的资产价格，留给机构投资者足够的盈利空间以换得认同，如此妥协，让融创的上市自然水到渠成。

    或许是经历过太多大起大落，上市成功后的孙宏斌显得异常平静，在当天香港的答谢晚宴上，很多人问他：老孙高兴吧。孙宏斌回答：是挺高兴的，但也没你们说得那么高兴。只有在晚宴上播放一个从路演到上市过程的5分钟短片时，有人才注意到他的眼眶稍微有点红。

    “上市本身不是那么大的事儿，但一晃就真的16年了。”孙宏斌感慨说，年轻时觉得一年两年都太过漫长，恨不得去抓住所有机会发展，但现在，他首先要保证自己企业能够活着。让孙重生的融创是与顺驰截然相反的公司—无论是业务结构还是孙宏斌本人的行事风格。

    颠覆

    10月19日中午，天津奥城商业广场一层，融创集团食堂，穿着一件红色休闲夹克的孙宏斌在和陈恒六、天津融创总经理迟迅吃着中饭。几天后，融创还将召开一次全体员工大会，“老孙，你该出来给他们做个讲演了吧，这样的大会一年也难得有几次，你也很久没有给大家说说话了。”迟迅说。但孙宏斌对此抱以沉默。相反，却一再指示陈恒六要做一个项目产品的尽职调查。

    四个小时后，孙宏斌坐上了北京至香港的飞机，去参加融创中国上市后的第一份中报发布会。这份中报显示，融创中国及联营项目公司10个项目已订约销售额38.7亿元，其中，融创中国本集团销售合同额为人民币31.8亿元，土地储备约为590万平米，资产负债率为55%。

    对于熟悉孙宏斌风格的人来说，孙以这样的方式归来多少令人有些意外—没有跨越式发展，没有爆炸性言论，这位中国房地产界的符号式人物似乎放弃了对规模和数字的痴迷。

    如今的融创中国相对稳健的财务状况及安排，与顺驰时期紧绷的资金链形成了鲜明的对比：与过去拿两个盖子去盖十个瓶子的做法不一样，如今的融创中国几乎所有土地都已付清出让金，这在中国房地产行业极为罕见，“原则上融创买地，都是要付清土地款来控制风险的。”孙宏斌指出。

    同时，不止一次表示缴了很多学费的孙宏斌更加意识到稳健经营的重要性，他通过多方面来控制融创中国的风险。第一，把负债率控制好，有息负债3年来一直保持在27%左右；第二，买每块地都会有完整的解决方案，而且尽量寻求合作方共同支付土地款；第三，每年年初在做预收款预算时，会考虑销售回款达不到计划时还能正常经营；第四，买中心地块土地，因为优质地块抗风险能力强。“在2008年中国房地产最难熬的时候，我们这些在核心区的项目反而受影响最少。”孙宏斌不无得意地说。

    香港路劲基建在接手顺驰后，集团主席单伟豹曾多次在公开场合评价顺驰：顺驰最糟糕的不在资金链，而在管理。如今的孙宏斌再总结顺驰教训时也认为，扩张太快导致管理被稀释也是其失败的主要原因。

    基于顺驰的教训，融创发展战略主要布局天津、北京、重庆、苏南四个区域，且多数项目是以与当地企业合作的方式完成，以淡化风险。在孙宏斌看来，这四个区域拥有9700万的人口，每年1.2亿平方米的销售量，几乎相当于一个欧洲的市场，足够让融创很好地生存和发展。他强调说，未来五年内融创都不会走原来十几个城市扩张的老路，这四个地方是他和管理层熟悉的区域，在获取新项目、重大投资时能准确决策，大的方向不会错。

    虽然在风险控制上谨慎得近乎苛刻，但孙宏斌对土地的敏感还是让融创受益良多。2008年12月，正值房地产一片哀鸿，融创斥资20亿在北京海淀西北旺拍了一块住宅用地，楼面地价约7000元／平米，当时被北京业内人士普遍认为是一场“冒险”；但一年后，中国兵器装备集团拍下了一幅相近地块，楼面地价是28000元／平米，是孙宏斌所拿地块的四倍，“你不得不佩服他对于土地的感觉。”德意志银行中国区董事秦靖说。

    在顺驰时代，孙宏斌对于公司细节参与非常少，即使是十几亿地的投标他也授权给分公司做。这让顺驰项目的品质很容易出现失控，导致顺驰的产品在业内口碑并不是很好。而现在，公司几乎每个报告他都要签字，在与媒体见面的时候，他甚至主动承认，过去曾经因为产品问题伤害了一些客户。

    在过去两年里，孙还带领着融创团队看遍了纽约所有的豪宅，他自认为融创与顺驰最大的差别在于产品。在顺驰的10多年时间里，他只关心企业战略，天天开会到深夜试图让公司的保安都知道顺驰的战略和核心价值观是什么，却疏于企业管理及产品的把控，如今他将融创定位为高端精品住宅开发商，将占有稀缺的土地资源和打造品质作为立身之本。

    融创团队喜欢拿天津兴业里项目举例：自拿地至今已经七个多月了，整个项目还在设计阶段，这在过去快速周转的年代，几乎是不可能的。之所以如此精雕细琢，孙宏斌声称就是希望能够拿出一个好的产品来，光是建造成本每平方米就比邻近的融创时代奥城项目高出1000元。

    看到孙宏斌谈及产品时的较真，你或许难以联想到这是一个曾高喊燕雀安知鸿鹄之志、嘲笑过以产品为核心的房地产商业模式过于陈旧的个性强人了。

    比融创的“进步”更明显的，是孙宏斌的风格大变。卖掉顺驰后，孙每天坚持跑步一个半小时、12公里。他曾经的顽固和骄傲也似乎在长跑中有所消解。在记者提起王石在公开场合对他的批评时，他说，他对王石只有尊敬和感谢。他声称自己对于规模早已不再留恋，也不会给企业设立什么不切实际的目标。

    但是孙宏斌也反复强调，对于那段顺驰岁月他没有半点悔意。“我一直觉得，”他说：“做人做企业都一样，该什么年纪干什么事，你不能在年轻的时候像老头一样，把风险控制得一点余地都没有，你也不能在年纪大的时候像年轻人那样激进。”

    如果将顺驰放到现在的行业背景下考虑，很多人认为如果他再坚持一下，顺驰储备的土地价值马上就会超额兑现。而近年来比顺驰当年扩张更快的、负债率更高的碧桂园、恒大地产，不仅没有倒下，反而在香港成功上市后，其掌门人随即成为中国首富。

    “如果说我们能坚持的话，肯定就过去了，2006年底刚转让完顺驰，2007年中国就迎来了一轮房地产的大爆发。但我从来不后悔，因为只有通过卖掉企业这样惨痛的经历，你才会去真正反思，这是我们团队一生的财富。”他直言，2008年很多大房企事实上比顺驰还困难，但是通过政府救市整个行业获得了救赎，“因为没死过，所以就没有接受教训。”他说。

    尽管内敛了不少，但孙宏斌也偶尔会重现他争强好胜的性格，“你看看现在地产江湖上，怎么还是任志强、冯仑这几张老脸在唱啊？”在去年，他曾经跟朋友这样抱怨到。而陈恒六更向本刊指出，“老孙永远不会甘心落后的，他的目标就是要当老大做第一，做全中国甚至全世界最好的，他的这个理想和追求永远没有变。”

    对孙宏斌来说融创中国显然不会是一个休止符。