一线城市楼市回暖 市区房价怎么走？

    本报讯（记者方令航）这个还是有些燥热的9月，金华的楼市同样波涛起伏：三路口、五百滩及上浮桥的临江小地块出让，吸引了足够多的市民眼光。大形势下，国内一线城市的楼市已经开始回暖，温州、杭州相继刮起豪宅抢购风。为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市，自调控以来首次集体飙升，成交量大幅上涨。 刚需族不再观望

    杭州等地的房价都有多多少少的折扣，金华的新楼盘怎么没有动静呢？采访中记者听到很多这样的疑问。的确，市区目前在售楼盘，价格不仅没有下调，反而有所上升：江南新盘均价从2月份的7000元涨到8500元以上，婺城新区从4月份的4500元涨到5500元，为什么金华楼市与大城市背道而驰？“这个与金华开发商的定价策略有关，以江南楼盘为例，今年3月就有不少楼盘在二手市场开出万元均价，而当时期房的均价只有8000多元，如果在大城市，期房的定价往往一步到位高于现房，那么在楼市调整时，就可能推出所谓的折扣。而金华开发商大多推行低开高走的策略，随着房子交付的临近，开发商资金越来越充裕，而一部分财务成本也要转嫁给购房者，所以后期房屋越卖越贵就成了常态。”

    市区房贸置业有限公司负责人说：“在2009年楼盘中有近50%的购房者是冲着投资的目标来的，但随着房价的上升、宏观调控等原因，投资者的数量也在急剧减少。目前买房人中改善型居住的购房者占七成左右，且均为刚性需求的客户，投资者很少。”

    接下来房价怎么走？

    据金华市房地产交易市场管理所公布的数据显示，上周商品房预售情况：住宅60宗，环比下降8%；建筑面积0.82万平方米，环比下降18%；平均单价每平方米9876元，环比上涨1%。多数业内人士并不认为，目前金华楼市开始回暖。婺商地产顾问有限公司董事长朱浩明认为：“目前楼市有所放量，最主要的还是前段时间被压抑的购房需求近期得到了释放。” 至于接下来的价格会怎么走，朱浩明引用了业内呼声较高的观点：跌，不大可能；暴涨，很难。一直以来金华房价总体比较平稳，相比杭州、上海等城市，由于民间资本较为雄厚，房价抗跌性比较强。但同时业内人士也认为，楼市细分将是一条必走之路，“楼市还未进入上升通道，当然以后越接近市中心、面积越大的住宅价格会越来越高，下半年局势将会逐渐明朗，此外住宅的品质、小区的氛围等因素也会对房价产生影响”。

    房参谋经纪公司的经纪人小刘告诉记者，9月以来随着婺城新区期房的热销，和三路口地块的高价拍卖出让，市场的确出现躁动迹象，改善型买家和投资者都开始打探入场，但不能认为楼市已进入上升通道。他分析，自5月以来，市区楼市价格稳定，成交量下跌，二手房市场实际价格下跌一成左右，只有位于市中心的新楼盘价格还在上涨，目前最大的市场风向标要看秋季房交会，如果成交量持续增加到一定程度，价格可能会在开发商的带动下出现上涨。

    进行二次调控？

    今天上午，国家统计局公布了全国70个大中城市8月份的房价指数，同比上涨9.3%，环比持平。8月中下旬以来全国一线城市楼市成交量明显回暖，已经成为业界共识。这个“金九银十”，至少在成交量上不会太难看，开发商们心中渐渐已经有了底。

    不过与此同时，中央主管部门再度发出坚持宏观调控的声音，一些敏感的市场人士又开始担心，今年的“金九银十”相对于去年只能算是“镀金、镀银”，交易量会有所回升，但不能认为楼市已进入上升通道。而且楼市一旦出现大规模的报复性反弹，不确定中央是否会出手二次调控，将有更大力度的政策出台。

    金华作为三线城市，楼市规模虽然不大，但对于政策的敏感度非常强。宏观调控之后，金华市场上一二手房的成交量均出现了剧烈跳水的行情，5月成交量相比三四月份缩水了七成。不过房价基本稳定，整个局面呈现量跌价滞的格局。

    在沉寂了两个多月后，市区房地产市场在7月份迎来了一个开盘小高潮，多个楼盘在7月底集中开盘，促成交易量的迅速回升。而到了8月中旬，在宏观调控后受打击最重的市区二手房市场也开始回暖，二手房住宅的单周成交量重新回到百套以上，这也是宏观调控4个月来的首次。迄今为止，市区二手房成交量基本上保持在每周100套上下，上周的成交量为139套。据市房地产交易办证中心的数据显示，最近几天市区二手房住宅每天有30套以上的成交量，单周成交量可能接近150套左右。这个数据相对于7月份无疑回升了不少。

    商品房预售量受楼盘备案时间的影响，每周的波动不小。据记者了解，昨天市区有20多套预售商品房办理了网上备案，这一数据相对前几个月已不算小数。从8月份以来，市区一手房市场基本保持平稳，而随着“金九银十”的到来，开发商们也将积极动作，随着上市房源和推盘力度的增加，楼市有望有所表现。以8月底9月初婺城新区开盘的两个楼盘为例，新悦·润居二期和蓝湾国际四期小高层开盘，售价分别在每平方米4900元和5900元，这个价格比前一期普遍上涨了800元左右。可现场买房的人还是黑压压一片，由于市区已经很难找到低于60万元的新房源，这里四五十万元的房子也成了工薪阶层不多的选择之一。

    除了上述两个楼盘，8月末9月初，市区还有紫郡山庄等楼盘相继开盘，还有一些新项目也有望在10月的房交会上透露消息，比如金东新区东辰置业项目，婺城新区的又见康桥西区，原理工学院欧景名城项目，城北别墅聚合区的沿中心生态景观公园板块以及浙师大板块、茂新房产的四季华庭等，市区购房者将会有众多选择。

    尽管下半年市场房源供应充足，但从结构来看，仍然存在高端住宅和普通住宅比例不平衡的问题，别墅、排屋等高端住宅的供应量高于普通住宅，相信随着下半年市区一批“90/70”项目的上市，普通住宅小户型供应紧张的局面有望得到缓解。 （严瑾漪）

    楼市未来风险增大

    业内人士分析认为，近期楼市成交放量实属正常，究其原因，主要有以下几方面：一是受调控政策影响，部分开发商在价格方面作出适当让步，达到一部分人尤其是刚性需求的心理价位。随着刚需一步步入市，成交量上升；二是目前流动性依然过剩，通胀预期导致保值增值需求增加，一部分改善型需求释放出来；三是经过4个多月的政策消化期，房价未见实质性松动。一部分原来持观望心理的购房者出手买房，导致成交量上升。不过，这样的行情能持续多久，尚有待观察。由于调控新政卡住了相当一部分需求，目前给楼市下全面回暖的结论可能为时尚早。

    关于房价的走势，如今仍然是扑朔迷离。“看空派”与“看涨派”的观点一直争论不休：“看空派”认为由于供应的进一步加大，充裕的库存量加上资金压力，会迫使开发商在第三、四季度继续调整房价，以达到促进销售、回笼资金的目的；反之，“看涨派”则认为，随着商品房成交量的放大，或将使得房价重回上涨趋势，楼市重回上升通道。不过，也有业内人士认为，“如今的市场是一切以政策为导向的市场，下一步走向如何，还很难作出准确的预计”。

    市房协营销专业委员会主任朱剑明认为，近期楼市的活跃表现并不是好事，甚至有可能迎来新一轮调控。目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。从目前的各方面因素分析，政策放松的可能性较小，甚至还可能会出现再次加码。目前政策很难完全重复2008年调控放松的路径，2008年房地产市场面临重重困难，商品房量价齐跌的预期很明确，同时还遭遇了百年一遇的金融危机，对中国经济增长速度造成严重影响。为了保增长的需要，政府最终逐渐放松了房地产调控政策。而现在的情况不同，市场各方的参与者均变得更加理性，房地产市场经过了4个月的消化时间，预期并没有想象中的那么悲观；同时，经济增速尚属于较好范围，所以政策放松的可能性小。再次，一旦房价再度上涨，这或将引发政府政策的第二轮调控。

    文/图 本报记者 戴伟文