房价上月涨幅继续回落 能否“回暖”尚需观察

    "金九银十"来临之际,市场上有关房市"回暖"之声不断,判断依据主要在于一方面部分城市房屋成交量上升;另一方面,土地市场又闻"地王"之声。在房地产调控"严"字当头、基调不变的背景下,房市难道将逆势而为？

    9月10日国家统计局发布的报告显示,8月份房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落;环比与上月持平,这是7月份以来我国房价第二个月出现环比持平的情况。

    这一数据充分表明,此轮房地产宏观调控成效明显。同时也说明了当前所谓的房市"回暖"并没有扎实的基础,今后的走势仍待观察。

    从房屋销售量来看,8月份房屋成交量继续低迷,但是对比7月和8月的数据,我们也发现,8月全国商品房销售面积和销售额的同比降幅都比7月份出现了大的回升。这一点说明8月份房屋的成交量确实如此前人们所讨论的那样,出现了回升的迹象。

    从土地市场来看,根据日前中国指数研究院发布的数据来看,土地市场明显升温,北京、上海、广州等十大重点城市8月份土地成交219亿元,连续两个月走高。上海纯住宅地块单价新科"地王"的出现,意味着房地产开发商对未来房市信心增强。

    难道成交量低迷的房市又将步入"量价齐升"的时代？业内人士大多对此持有怀疑？对于当前房市的复杂多变谨慎看待。

    从部分城市房屋成交量的上升来看,大多与房价的优惠或者暗中下调带来的销售增加有关。在此轮房地产新政下,房市久违的"团购"、"特价房"等"暗降"销售方式的出现,吸引了购房者,同时经过4个多月购房者与房地产开发商的"角斗",部分需求在看到房屋价格虽然涨幅回落但仍在上涨,并没有出现想象中的价格回落之后得以释放。

    我们也要看到,房屋成交量与去年同期相比不可同日而语。数据显示,今年8月,全国商品房销售面积6886万平方米,同比下降10.1%;全国商品房销售额3533亿元,同比下降8.6%。从这些数据来看,整体处于低迷时期房屋成交量的小幅上扬立即被舆论所放大,也不排斥利益方在"金九银十"来临前的舆论策略。

    对比前8个月以及前7个月有关房地产开发企业资金来源的数据,我们可以看出,前8个月房地产开发企业本年资金来源同比增幅继续回落,预示着房地产开发企业的资金压力仍然不小。前8个月,定金及预收款增速大幅回落8个百分点左右。对于房地产开发企业来讲,定金及预收款是其重要的现金流来源,从这一数据继续下降也可看出,当前房屋成交量的上升也仅仅是低迷下的波动。

    根据刚刚披露的上市公司中报显示,上半年房地产上市公司的负债近8000亿,而经营活动现金流量为负的837.56亿元,而去年同期则为418.06亿元。业内人士预计到今年年底,整个房地产市场的资金缺口将高达万亿。

    从房地产开发企业资金来源情况的变化来看,此轮房地产宏观调控对房地产开发企业带来的资金压力继续加大。在诸多的数据中我们也发现了一点,即房地产开发企业利用外资的增速大幅上扬,从前7个月的10.6%增长到前8个月的23.9%,外资进入我国房地产市场的现象,应该引起各方的关注。

    在看到房地产开发企业面临的资金压力的同时,业内人士也指出:"这仅仅是对一些资金实力较小的企业而言,对于一些大型企业特别是国有企业来讲,资金压力不大。"从近期土地市场的活跃可以看出这一点,据悉此轮房地产调控政策出台后,一线城市土地交易中,国企或者央企"拿地"的身影频现,而通过销售策略回笼资金的大型房企,似乎也"不差钱","拿地"热情不小。

    同时,个人按揭贷款增速下滑幅度更大,从前7个月的41.4%下降到前8个月的27.5%,充分表明了"差别化"房贷政策对于抑制投机型需求效果明显。

    虽然9月、10月是房市传统的"销售旺季",房屋成交量很有可能会上升,但是专家大多对于今年的"金九银十"寄予的希望并不高。未来市场不太可能火爆,而更可能回归正常状态。

    从"国房景气指数"来看,自今年4月份以来已经连续5个月回落。从分类指数看,五个指数包括房地产开发投资、本年资金来源、商品房待售面积、房屋施工面积都出现了回落,意味着房地产开发企业对未来房市走势的预期还是相当谨慎。

    然而,我们也要看到,当前房市的"回暖",无论是"海市蜃楼"还是真实回暖,都必须引起各方的密切关注。相关部门应该未雨绸缪,严密监视房地产市场的动态,防止此轮房地产宏观调控政策的效果付之东流。