连续底价成交土地市场遇冷 房企为拿地降价求售

    连续底价成交土地市场遇冷 各大房企为拿地降价求售———

    随着住宅成交量的走低，北京土地市场的低迷态势也在持续。据相关数据统计显示，进入2012年后的头两个月，北京出让的所有土地均以底价成交。连续无溢价成交的现状，一方面显示出北京土地需求在弱市下的疲软，另一方面也为想要抄底土地市场的开发企业提供了良机。据悉，一部分开发企业为了抓住时机拿地，已经开始降价求售以筹集拿地资金。对于购房人而言，这是否意味着购房抄底时机的到来呢？

    ●热点地块底价成交 北京土地市场迎来冰冻期

    近日，广受瞩目的来广营乡土地储备项目A4和B4居住用地以23.7亿元的挂牌底价被招商局地产(公园1872招商嘉铭珑原)（北京）有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体竞得。虽然12523元/平方米的楼面地价并不算低，但作为此前大热的优质地块，零溢价成交的结果还是出乎了业内人士的意料。

    据了解，A4和B4地块东至南湖渠东路，南至来广营乡政府北街，西至朝科开发区1号路，北至来广营中街。业内普遍认为，由于该地块临近多个高尔夫球场和生态公园，并有永久性城市绿化带的景观支持，生态环境优越；临近北五环、大广高速和城铁13号线，交通便捷。条件如此难得的地块，在其挂牌期间，包括中海、龙湖、中国水电以及融创中国、金地集团、葛洲坝集团等多家企业都曾流露出极大兴趣，不过最终这些企业却没有加入对地块的角逐。

    实际上，北京土地市场遇冷已经有了数月时间。市场信息显示，2012年前两个月，北京成交的36块各类地块，溢价率全部为零；在此期间北京土地出让金合计为64.15亿，仅相当于去年同期132.35亿的48.5%。

    北京中原三级市场部研究总监张大伟表示，北京土地市场冷清主要原因是北京调控政策执行得最严格。首都的调控效果在房价上反映得也最明显，1-2月的住宅类成交量继续创造新低，房价下调现象也在全国表现最明显。另外北京土地供应中郊区化比较明显也是一个比较大的原因。目前开发商资金难使得拿地的积极性都陷入低谷。而且房价下调的影响也将直接影响土地价格下调。

    ●政策微调心理预期强烈 成交量小幅回暖有玄机

    与土地市场的寒冷不同的是，住宅成交情况却在春节后有所回升。2月份的第三周(2月20日-26日)，北京新建住宅签约2737套，上涨了219.4%,这也是2012年春节后连续第三周出现成交量上行。此外，随着以价换量项目的不断增多，成交回暖项目的个数也随之增多。例如龙湖时代天街(楼盘资料业主论坛)项目，自成本价入市之后一直保持火爆销售，另外，K2百合湾项目则是通过赠送大量面积摊低平均售价，近期内也持续有不错的销售业绩。

    鸿坤理想城(楼盘资料业主论坛)营销总监刘可欣表示，在政策的限制下许多开发企业降价求售，而理性的购房人也始终在关注市场，一有符合心理预期的产品推出需求就会入手购买，这也是当前市场回暖的因素之一。“就我们掌握的情况看，许多购买我们产品的客户都是从去年就来我们这看房登记的，它们的普遍判断是，现在是出手的好机会。”刘可欣说。

    除了购房人心理层面的变化，信贷政策的微调也给市场前景注入了利好因素。据悉，近期政府多个部门重申房地产调控政策仍将严格执行，但与此同时，政策面对于首套购房及保障性安居工程的信贷支持力度却在悄然加大。日前，工、农、中、建四家大型银行提出，为贯彻落实差别化住房信贷政策，首套房贷利率将全面回落至基准利率，但首付款比例将维持不变。这一积极信号对市场的影响正在逐步显现。

    此外，3月5日全国两会已正式拉开帷幕，会前多个房地产领域委员代表任志强、王健林、卢铿等都曾发表言论或准备提案，针对目前房地产市场调控政策的利弊以及地根银根等问题。业内普遍对此次以限购为代表的调控政策提出改进建议，因此此次两会房地产市场问题又将成为关注重点，而两会当中所透露出来的风向变化也将为今年的房地产市场走向定下基调。

    ●为拿地开发商降价求售 购房者机会或在眼前

    土地市场的走冷对比销售的回暖，业内人士认为土地市场将明显作用于销售市场，从而对价格带来冲击，这对购房者而言却是一个难得的机会。

    “土地市场的冷清将加速楼市调控的拐点出现，而土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，不仅直接会拉低项目销售价格，更是使得开发商为了获得资金拿地，而考虑降价销售。底价、低价土地的逐渐出现，使得开发商很可能为了获得新的发展机会，加快销售节奏，3月份市场可能会出现降价下调加速。”张大伟表示。

    东亚新华地产(东亚上北鑫座东亚逸品阁)营销总监贾玉鹏认为，2012年各大房企都面临不同程度的资金压力，原有的融资方式，如上市融资、信托、地产基金等等，如今都面临较大阻力。而降低利润实现快销无疑是面对当前形势的一种较好应对。而在开发商低价甩货的时候，就是给买房人的机会。

    亚豪机构副总经理高姗分析，在当前限购未能松绑的前提下，楼市购房需求严重受限，对于手握房票的购房人来说，如何用好最后一次购房机会，在楼市下行阶段成功抄底，方能实现居住改善与投资理财的双重目的。“从当前市场的整体表现来看，不少楼盘以接近成本的价格卖房，多数是为了及时回笼资金，壮大现金流或进行新的土地储备。从企业行为的角度判断，部分楼盘已经具有抄底的价值。”有专家指出。