放松首套房贷不是调控转向 与调控政策并不矛盾

    央行近日公开表示，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。此前，住建部也曾表示要优先保证首次购房家庭的贷款需求。

    在此信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。随着今年以来部分银行首套房回归基本利率，这是否意味着此前一直趋紧的房价调控政策有了放松的迹象？差别化的住房信贷政策是否与当前的调控措施相违背呢？

    首套房贷利率下调

    限购、限贷、限价可谓是2011年房地产市场严厉调控的关键词，而在一系列调控措施的作用下，全国各地楼市成交量锐减，房价普遍出现滞涨和下跌，楼市调控成效十分显著。

    进入2012年，全国多地首套房信贷利率却悄然发生变化，北京、广东、上海等地原先上浮5%-10%的首套房贷利率开始回归基准点，部分商业银行和外资银行甚至再次推出了首套房贷“打折”的优惠政策。

    房贷利率的下调，确实为购房者带来了实惠。以房贷100万元，贷款期限20年为例，如果利率从基准利率上浮10%回归到基准利率后，首套房贷百万元贷款20年，月供将从8213元下降到7783元；20年的总利息则从97.1万元下降到86.8万元，总利息减少10.3万元。

    对于首套房贷利率下调的原因，北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，去年年底央行3年内首次下调存款准备金率，释放了几千亿元的资金，银行的信贷额度有所恢复，这是促使商业银行放松首套房贷的主要原因。

    申银万国高级宏观经济分析师李慧勇则认为，房贷利率属于商业银行操作层面上的市场行为，将根据面临的具体状况进行调整，而目前的信贷额度以及流动性比去年较好，因此房贷利率从去年后期的上浮回归是理所当然的。

    与调控政策并不矛盾

    在本月初召开的人民银行金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平明确表示，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。

    央行的此番表态以及各地首套房贷的放宽不由引发了人们对楼市调控政策是否发生转向的猜测。对此，中国房地产学会副会长陈国强在接受本报记者采访时表示，首套房贷利率的回归，不仅不能视为政策放松的信号，相反却是调控回归其出发点的有益变化。

    陈国强认为，去年严格的房地产信贷政策有效地限制了投资、投机性的需求，但也不可避免地误伤了许多自住性的购房需求。而现在首套房贷出现了松动，体现了差别化信贷的特点，更加符合调控的精神和方向。目前首套房贷出现微调是因为每年的年初通常都是信贷集中释放的时候，房地产贷款无疑也会感受到这种变化，而这种微调具有一定季节性。

    房地产调控力度不会放松

    事实上，虽然首套房贷利率出现了微调，但房地产调控中对于二套住房信贷的限制政策并没有出现松动。目前全国各地银行在二套房贷款利率方面，普遍执行上浮10%的政策，少部分银行甚至需要上浮15%或20%。首套房和二套房实行差别化的房贷政策，使得房地产调控并未有全面松动的迹象。

    对此，中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇指出，这是央行及金融部门差别化住房信贷政策的一贯态度，金融机构将继续支持保障房建设、支持首套房融资，而对投机和投资性住房贷款继续加以控制。

    “首套房贷利率的变化只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的房贷利率“宽松化”。但调控的基调没有变化，只不过是信贷方面出现差异化而已。

    交通银行首席经济学家连平表示，去年底中央经济工作会议明确提出了坚持房地产调控政策不动摇，这彰显出中央政府调控房价的决心，在今年我国房价没有完全回归合理区间之前，现行调控政策不会有大的改变。