房贷利率昨起上涨 “房奴”别忘多存月供

    “尊敬的客户，2012年1月1日起我行将执行央行新利率，请您适当增加月还款额，避免出现还款账户余额不足。”几天前，贷款买房的李女士收到银行发来的短信。按照银行惯例，去年三次加息的效果从昨天开始正式显现，贷款市民就要开始为去年的三次加息“埋单”。业内人士提醒，如果暂时没有收到银行主动寄来的还款计划书，贷款者应该主动与贷款行联系，问清楚自己1月份到底该还多少钱，以免还款不足，影响个人信用记录。

    -贷款者月供增加不超过6%

    央行在2011年2月9日、4月6日和7月7日分别三次加息，贷款利率分别上调了0.2、0.2和0.25个百分点，5年以上贷款基准利率已从年初的6.4%增加至7.05%。住房公积金贷款利率也从年初的4.3%上调至4.9%。记者计算发现，对于一般首套房贷款者今年月供增加的幅度应该不超过6%。

    按照通常惯例，银行约定贷款基准利率的调整方式通常为“次年1月1日”，也就是说，之前已经批下贷款的市民在2011年并未承担基准利率上浮带来的利息涨价。但是从2012年1月1日起，已经与银行签订了房贷合同的房贷一族将按照新利率还款。

    同样是100万贷款，按年初6.40%基准利率计算，期限20年，采取等额本息还款方式，那么每月月供约7396.98元，20年需支付利息总额为77.5万元；若按新利率7.05%计算，每月月供需7783.03元，支付利息总额86.8万元。比较下来，每月将多还386.05元，增长幅度为5.22%，一年需多还利息4600元，20年共需多付利息9.3万元。

    2010年初以前买房的很多首套购房者都是享受的7折优惠利率，今年他们享受的利率折扣不变，但利率水平从去年的4.48%上升到4.935%。除去已还贷款等因素粗略计算，如果购房者还剩余100万元15年期的贷款，去年的月供是7639.7154元，今年月供就变为7874.1178元，增加了234.4元，增加幅度约为3.07%。

    还有一些市民享受的是85折利率，他们的利率水平将从5.44%上升至5.9925%。100万元20年期的贷款，去年的月供为6845.03元，今年将变为7159.98元%，增加314.95元，上涨4.6%。

    对于购买二套房的贷款者，适用的利率一般为基准利率的1.1倍，即从7.04%上升到7.755%。100万20年期的贷款，去年月供为7777元，今年就变为8212.57元，增加了435.57元，增长幅度为5.6%。

    100万20年期的公积金贷款，去年月供为6219.05元，今年则为6544.44元，增加了325.44元，增长了5.23%。

    值得注意的是，随着还款的持续，剩余本金和剩余期限都将越来越小，当初的100万元的贷款今年开始余额就不到100万，所以各类贷款今年确切的月供和增加幅度都会小于以上的结果，详细情况贷款市民应以贷款行的通知为准，但往账户里多存6%的资金应该完全够用。

    -银行“分段计息”

    1月还款比2月少

    “银行从1月1日开始执行新利率，我每月的还款日期是24日，这个月的还款额怎么计算呢？”市民赵先生问。有关人士告诉记者，1月份的房贷还款的确涉及到2011年12月和2012年1月，这种情况就需要根据加息前后利率的不同而“分段计息”。

    以赵先生的情况为例，“分段计息”就是分为两个部分计算。2011年12月25日到2011年12月31日的7天，还款利息按照加息前的利率计算；2012年1月1日到2012年1月24日的24天，利息则按照加息后的利率计算。由于是“分段计息”，“房奴”们会发现，2012年1月份的还款额比2011年12月份稍高，但低于2012年2月份。2012年2月，客户的还款额度才是完全按照新利率执行。

    -提前还贷要多方考虑

    房贷月供“涨价”了，是不是该提前还贷呢？工行客户经理陈先生告诉记者，市民在考虑提前还款时，有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡，通盘考虑后再作决定，有时把家庭所有现金都用于提前还贷未必划算。

    具体说来，有三类借款人不宜提前还贷：一是在一年内有资金需求的按揭者。比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。第二是还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者，比如贷款10年已经还了5年以上的。因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。第三种就是投资收益高于目前房贷利率的投资者。

    业内人士还告诉记者，目前并没有出现大批提前还贷的现象，很可能是因为大家都觉得今后的借款成本比现在高很多，或者根本就不可能从银行贷到款。比如，享受7折房贷的购房者，如果提前全部还款，万一还要买房，就得按二套房1.1倍的利率计算，很不划算。此外，现在很多银行银根紧张，房贷额度十分有限，不仅房贷利率大幅上涨，贷款者还得排队等候很长时间。

    如果不能一次性提前还完所有余款，可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间，贷款时间越短，支出的利息就越少。