中小房企船小难调头

    根据住房城乡建设部的信息显示，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。该目标任务的完成，不仅兑现了政府年初"承诺"，而且也是房价合理调整的重要砝码。当然，千万套保障性住房压境，对于房地产企业特别是中小房地产企业造成生存危机。

    如今，在对房地产调控不会放松的共识下，保利、绿地、万科等大型房地产开发企业率先扛起降价大旗，充当房价下降的"急先锋"，并通过布局三四线城市、出售部分项目的战略，获得短暂喘息机会。与此同时，更多的中小房地产开发企业却陷入进退维谷的境地--过低的房屋成交率导致资金套牢。据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企的签约率仅为28.5%，远低于大房企55.5%的水平，套牢的资金估计在3000亿元；房地产开发周期的漫长、民间借贷的泥淖更使得中小房地产商难于轻松抽身离去。

    千万保障性住房将有助于扭转房地产市场失衡的供给状况，带来房价的进一步下降。降价也被认为是房地产开发企业生存的唯一出路，对于中小房地产开发企业来讲，如加入降价大军，只能采取比大型房地产开发企业更优惠的价格策略，才能赢得愈发注重开发企业品牌、品质的客户，这也就意味着利润空间大幅缩水。对于对民间借贷资金依赖度较高的中小房地产开发企业，缩水的利润空间能否支撑起高达15%的民间借贷利率？如坚持不降，就只能被市场迅速抛弃。此外，考虑到限购政策下，有资格、且有能力和意愿购买房屋的购房者十分有限，保障性住房的价格优势会为其赢得部分宝贵的客户资源，数量优势更会改变购房者的心理预期。中小企业未来境况不排除会更糟。

    温家宝总理对房地产调控不放松的再次表态及千万保障性住房陆续上市的现实对于房地产企业特别是中小房企来说，不仅浇灭了最后一丝赚取暴利的希望，也将部分一直抱有投机思想的中小房企逼入绝境。有专家判断，出局即退出市场将是陷入困境中的中小房企的最终命运。其实，从目前来看，调控的不放松不仅关系到中小房企、有时甚至还关系到中小房地产商的生死。不久前，鄂尔多斯的一位房地产商就选择了自杀。

    中小企业脆弱的一面在房地产行业中表现得尤为突出。"船小好调头"常被用来规模小、摊子不大的小企业灵活机动，更易适应环境，而对于部分房地产行业的中小企业来说，却难于适用，这其实与中小房地产企业过度的投机心理有很大关系。

    在市场行情好的时候，中小房企忙于扩充企业规模，采取不理性地购地行为。如2009年北京大龙地产以50.5亿元的天价竞得某一地块，而其当年的净利润也只不过是3亿多元；通过一些已经上市企业公司的年报、半年报还可以看到：进入房地产调控期后，规模的扩充在利润依然可观的助推下，并未减缓；此外，在从银行获得资金的可能性大为降低的情况下，高回报的过往又容易使它们踏上一条非法集资或借高利贷的不归路。7日，浙江银泰房地产集团有限公司董事长季文华被判死刑，参与公司管理的季父也被判死缓，罪名是非法集资55亿元。

    部分中小房企的退出有利于规范房地产行业秩序，有助于行业健康发展，是国家调控及市场选择的必然结果。从目前已经列入"死亡名单"的中小房企来看，多是"草台班子"--部分企业管理团队以家族成员为主且多属于半路出家，缺乏对行业的了解和基本的金融素质：如银泰房地产集团有限公司季文华家族，集团成立前，季文华仅仅只有两年的房地产公司的工作经历；而目前已经人去楼空的房地产企业江苏宇扬集团此前从事的是脚手架国际OEM(即代工生产)业务，并无房地产开发经验。

    调控期内，房地产市场行情复杂多变，部分中小房企已显疲态无力应对。而在合理调整已经上升为国家政策的情况下，中小房企将会为"不降"承担更多的压力及后果。5年3600万套的保障性住房建设目标又再次提醒他们，降价要趁早。