房贷紧缩营业税增加 台州二手房交易量大幅下滑

     浙江在线04月20日讯 “新国十条”“国八条”“限购”“限价”……

    过去一年中，这些有关楼市调控的词汇，时时牵动着购房者敏感的神经。国家重拳出击调控楼市，成效如何呢？日前，记者对我市的二手房市场进行了调查———

    一季度二手房交易量大幅下滑

    “最近几个月，生意清淡得很。”不单单是刚起步的房产中介发出类似的感叹，从业10多年的房产中介也面临同样的问题。

    “每次新政策出来，购房者都期待房价能降一点，哪怕心里明白价格不会往下掉，也会选择等待一段时间，看行情再下手。”椒江某房产中介公司经理梁先生说。在他看来，目前二手房交易量下滑实属正常，“从去年4月份开始，调控政策一个接一个，力度都不小，买房的人和卖房的人心态肯定都会产生微妙的变化。”

    在椒江从事房产中介10来年的吴女士，不免怀念前两年的市场行情，“记得前年3月份，台州的房价一直在涨，品质稍好一点的小区一挂牌，就马上有客户下单。去年这个时候，也不用担心客户少，只愁没房源。而今年春节后，一套房子也没有卖出去。”

    台州市九鼎经纪有限公司的置业顾问小倪也深有感触：“年后的行情与去年相比，简直是冰火两重天，房价居高不下，政府的调控政策，导致多数购房者产生观望情绪。”

    统计数据显示，今年3月份，我市二手房交易件数1322件，同比减少26%，交易面积257617平方米，同比减少9%。

    实际上，整个一季度，我市二手房市场成交萎缩。以台州市经济开发区和椒江区为例。其中，台州市经济开发区1月份交易211套，交易面积24815平方米；2月份交易124套，环比下降41%，交易面积13826平方米，环比下降44%；3月份交易120套，交易面积11940平方米，成交继续下滑。

    椒江区的情况则是，1月份交易214套，交易面积28661平方米；2月份交易123套，环比下降42%，交易面积13955平方米，环比下降51%；3月份交易146套，交易面积13677平方米，市场依然低迷。

    台州市上房经纪有限公司的工作人员告诉记者，“尤其是1月份‘国八条’出台后，我市的二手房市场受影响比较大。”她表示，目前，入市的绝大多数还是刚需客户，面积110平方米左右，单价1.1万元左右的房子，较受购房者的欢迎。

    业主惜售，成交量虽下滑，挂牌价格依然坚挺

    “在台州市经济开发区，1万元/平方米的房子，很少了。”台州市上房经纪有限公司的工作人员告诉记者，“虽然行情不好，房东依旧底气十足，房子的挂牌价格跟实际成交价格几乎没有什么差别。”

    在温岭的多家房产中介公司，记者了解到，目前二手楼市的业主们出现了惜售现象，最近前来挂售的房屋价格几乎没有下降，个别业主甚至把价格调高了10多万元，还有的考虑暂时撤销在房产中介挂售。

    “不到180万元，我不打算卖。我这套房子的采光通风都很好。再说，房龄已过了5年，可以少交营业税。”温岭的张先生，有一套五龙小区的房子，面积110平方米。

    去年年底，张先生在中介挂牌，除去一个自行车房，折算下来，他的房子挂牌价为1.6万元/平方米。当时，他楼下的一户人家以1.5万元/平方米成交。张先生的房子因为还在出租，不急于脱手，他特意把价格提高一些。

    今年，有几个买家出价170万元，但由于没达到心理价位，张先生没卖。他说：“我手头钱虽然不宽裕，但不卖这套房，不会影响一家人的生活质量。目前的环境下，房子还有保值的功能，所以不着急把房子卖出。何况这套房子已经简单装修，租出去，每月也有2000元的收入。”

    “由于业主没有资金压力，降价意愿普遍减弱，面对需求的萎缩和楼市的不景气，有的业主选择了观望并延迟出售计划，有的则干脆转售为租。”业内人士分析。

    营业税增加，买方负担加重

    此外，营业税的增加也是近期交易量下跌的一个原因。

    “140平方米以下、五年以内的二手房营业税由原先的差额征收改为全额征收。比如，100万元买的房子，150万元卖出，以前只按50万元的差价纳税，现在是按150万元征收5.5%的营业税。按规定营业税由卖家支付，现在一般都由买家承担。一套100平方米左右的房子，光各种各样的税款，平摊下来每平方米就要差不多2000元。”九鼎房产的置业顾问小倪说。

    新政实行后，受影响最大的是一些次新房。记者走访了椒江城区的几家二手房中介公司，销售人员说：“交房两三年、三四年的次新房，有房东愿意卖，也有人愿意买，只是价格谈不拢。此类房子，实施新政后，买房的人得缴纳10多万元、甚至20多万元的营业税，这不是每个买房者都能承受的。”

    “不少投资者手上有多套房子。新政出来后，想拿出来卖掉，减轻投资风险，但都抱着可卖可不卖的心态，并不是急着出售，所以买房者提出降价，他们也不太愿意。”销售人员说。

    银行房贷紧缩，给市场带来寒意

    分析今年二手房市场交易惨淡的现状，房产中介行业的从业人员一致认为，其中一项最主要的原因，还是银行房贷政策的紧缩带来寒意。

    “在二手房市场，几乎看不到投资客买房的身影了。现在‘跳’进去，成本太高，风险也高。”吴女士说的风险，指的是银行贷款门槛和利率的提高。

    去年4月17日出台的“新国十条”，对贷款作了规定：购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。今年2月份，我市楼市新政出台，规定二套房首付提高到60%，第三套房停贷。

    近日，记者走访多家银行，咨询了二手房贷款相关事宜，得到的答复大多是“现在存款准备金率提高了，贷款资金紧张，二手房贷款很难申请。”

    在二手房贷款不容易申请，银行加息预期强烈的状况下，一些原本有购房需求的人只好选择观望。同时，投资客也逐渐退市。

    椒江的陈先生买房主要用于投资，但近期他不敢轻易下手。

    “即便银行贷款能申请到，即便目前央行每次存贷款基准利率上调也比较温和，但购房成本还是提高不少。”2008年，陈先生向银行申请贷款时，首付30%，基准利率下浮30%，贷款利率为4.15%，现在他再去银行贷款，属于第二套房子，首付60%，基准利率上浮10%，贷款利率为7.48%。陈先生算过一笔账，以贷款100万元20年计算，享受优惠政策和取消优惠政策相比，利息总额增加了近40万元。“如果年内央行再加息两三次，投资成本会更高。”

    椒江的刘女士是一位银行理财师，前年花120万元买了一套房子。她向银行贷款80多万元，20年付清。她告诉记者：“房子现在可以卖240万元，看似价格翻了一倍，但仔细算下来，其实赚不了多少，除去支付给银行的利息，首付款回报率也只有1分利息。”

    业内人士认为，贷款紧缩政策及加息通道打开，抑制房价过快增长，对楼市起到了一定的降温作用。(台州日报)