被退地王、容积率0.7宅地争艳2010上海土地最后一拍

    12月最后3天上演了年底土地大赶集，一边是低容积率的宅地，一边是退地重拍价翻3倍的宅地，还有部分商住、商办用地，本年度最后一次推地显得煞是公平。据规土局网站显示，本周三至周五共有8幅经营性用地出让，总出让面积为65.3万平方米，总出让金额为53.9亿元，其中宅地和含有宅地的地块共有6幅。

    资料显示，本次出让的纯宅地有朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块、练塘镇南中心河东侧地块、嘉定区真南路以南、走马塘以西地块、嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块。此外含有住宅部分的地块有奉贤区南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域地块、奉贤区南桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块。

    朱家角镇容积率为0.7地块未被暂停出让

    由于日前国土部专门针对高价地及招拍挂颁布新规，要求不得出让容积率小于1的地块，对此，23日上海市规土局发布通知，通知规定朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等6幅地块从即日起暂停预申请活动，同时返还购买地块文件资料的相关费用及预申请保证金，以原途径带息退还。该六幅地块全为容积率小于或等于1的宅地。

    然而，据上海规土局网站显示，容积率为0.7朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块定于12月29日15:30出让，土地新政发布之后，网站上的地块状态并未改变，仍处于“获取出让文件和申请表,发布答疑纪要,受理竞买申请,挂牌,资金到账管理”状态。此前有媒体报道称，规土局对该幅地块的出让，不做正面回答。

    朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块，总出让面积为138268.4平方米，底价为138268.4万元，起始楼板价已达14285.7元/平，整幅地块东至浦泰路，南至沙淀中路，西至沙淀西路，北至南埭港河。截止今日已有5家开发商参与竞价。

    据业内人士估计，该幅地块出让最终成交价或将翻一翻。如此可以推算，如果地块按规定停止出让，那么政府将会减少一大笔土地出让收入。

    值得注意的是，六幅被叫停的地块中，朱家角镇就占了一半。据媒体报道，业内人士认为朱家角镇的产业定位以休闲旅游为主，计划投资百亿打造上海的“度假茂”，其商品房开发以低密度的商业和住宅为主。如朱家角镇这三幅地块容积率提升，对于整个区域的定位都会产生影响。

    此外，本次青浦还有一幅宅地出让为练塘镇南中心河东侧地块，容积率为1.0-1.8，底价为7125万元，总出让面积为36499.1平方米，起始楼板价为1084.5平方米/平-1952.1平方米/平，这和朱家角镇宅地形成了鲜明的对比。

    嘉定“被退”地块底价上涨3倍再出让捆绑保障性住房要求限制严厉

    30日出让的嘉定区真南路以南、走马塘以西地块、嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块值得关注。11月30日，上海市规划和国土资源管理局发布土地出让公告，这两幅地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。被退的两幅地块再次挂牌出让，起拍价竟分别是前一次出让底价的3.5和3倍。真南路地块之前起拍价为5.545亿元，而此次则飙升至19.345亿元；百安地块之前起拍价为2.4亿元，此次则是7.01亿元。

    此外，据规土局出让须知中显示，这两幅地块中都捆绑有保障房建设要求。规定显示，两幅地块需向区政府提供占该出让地块建设总建筑面积5%的限价商品房，并且均价应为住宅楼板销售均价的60%。

    这两幅地块对于中小套型住宅面积都有严格限制，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块须占住宅总建筑面积的35%，嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块须占住宅总建筑面积的10%。

    资料显示，对于这两幅地块的开发建设要求也十分严格，其中建筑节能应满足节能65%的标准，不按要求开发的竣工后不予办理房地产登记。截止今日为止，这两幅地块均只有1人参与竞价，严格的出让及开发限制或将很多开发商拦在出让高门槛之外。

    据了解，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块出让面积为79165.9平方米，底价为193450万元，为本次土地出让之首。整幅地块东至真南路、佳通路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界、北至棉柏浜。其中，03-06地块、04-07地块容积率为2.5，05-02地块容积率为2.0。

    嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块出让面积为133473.9平方米，整幅地块东至百安公路，南至纬二支路，西至吴塘，北至恒荣路，底价为70100万元，容积率为1，起始楼板价为5252元/平。

    奉贤区连推3幅地块商住用地受热捧

    奉贤区南桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块为商住用地，总出让面积为96682.8平方米，底价为45973万元，住宅部分占总面积的50%，截止今日已有12家开发商参与竞价。

    据新浪乐居楼盘中心数据显示，该地块周围公寓均价为14000元/平左右，别墅均价在40000元/平以内。

    此外，奉贤区南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域地块也为商住用地，总出让面积为121995.8平方米，底价为54899，住宅部分小于总面积的35%。

    2010年上海商品住宅用地楼板价10574元/平环比涨46%

    据中房信最新报告显示，截止目前，上海今年共出让566幅土地，土地出让金为1475亿，早已超过09年全年1024亿，并且随着年底还有几幅土地的推出，最终土地出让金额有望突破1500亿大关。然而回看2008年，上海土地出让金仅400多亿。

    值得注意的是，在已成交的566块已经拍卖出的土地中，住宅或含有住宅性质的土地仅121块。除去保障性住宅房和动迁配套房用地后，可以开发成上市销售的商品住宅(含住宅商办综合性地块)用地仅64块。但是，这些地块的总地价达到805亿元，平均楼板价达10574元/平方米，环比去年的7230元/平方米上涨了46%，更比08年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。

    业内认为，导致地价上涨过快的主要原因是，近年来住宅用地的供应量萎缩过大，回升过慢。统计局数据表明，自03年开始上海住宅用地的供应量自3149万平方米开始逐年递减，直至08年才有所回升，今年预期能回升到1500万平方米左右。然而，同期上海全市住宅的销售量逐年增加，仅08年销售量低于2000万平方米，可见土地的供应速度仍然小于住宅的销售速度，供求之间的差距则越拉越大。从03-09年的7年时间，土地的供应与住宅销售的供需缺口达到5240万平方米，使得市场上之前滞销的楼盘被扫购一空、然而很大部分土地被囤积，这样就直接造成房源供应量的减少，从而导致了地价、房价的直线上涨。

    可见，如果真正的要调低房价，需要从土地源头入手，或许才能使得房价“回到合理价位”。