衢州市区500多AB套户型房为啥少有人问津？

     浙江在线12月14日讯 在二套房、三套房的贷款政策出台后，此前为商家津津乐道“对策性产品”，其弊端受房贷政策收紧影响而暴露无遗。

    首先，交易费用增加。政策调控前，购买子母套没有贷款问题，不但银行视同“一套房”，购房者还能通过户型拆分节省契税。楼市调控后，“子母套”户型的优势不再，不但面临银行贷款利率上调、甚至无法贷款，契税优惠也没了。“原本非普通住宅拆分成两套房，能享受1.5%的契税，税费上节省了不少，但是现在的‘子母房’即使拆分也没有契税优惠了。”相关人士表示，如果买“子母房”的购房者是首次购房，一套房执行契税1.5%的标准，一套房执行契税3%的标准；如果购买的是第二套房，契税按3%执行。此外，购买“子母房”还有一些多出的费用，如办理预告登记需要交两笔预告登记费，办理相关证件也需要两笔费用等等。

    其次，二手房交易可能受影响。当“子母房”进入二手房市场，买卖双方在二手房交易中不但会遇到更繁琐的交易程序，买家还有可能承担更多的交易费用。“同一个小区，对“子母房”感兴趣的看房者明显要比其他房型少。”市区长竿街一家中介的负责人说，一套“子母房”有两本证，其交易流程、手续复杂许多。

    再次，物业增值潜力趋弱。相对而言，“子母房”不是合适的投资品，受二套三套房贷利率成本大幅上升等因素影响，此类房产的物业增值将受到一定的影响，甚至可能会低于应有的市场值。

    只买了一套房子，却要办两本房产证；第一次买房，到银行办理贷款，被告知是“二套房”要执行50%首付、利率上浮10%；如果已经有住房，则被银行以“三套房”为由拒绝贷款。

    另一方面，由于贷款问题，市场上的“子母房”少有人问津，开发商开始为这样的房子卖不出而苦恼。曾经热过一阵子的“子母房”，如今给人们带来了烦恼。

    市区500余套“子母房”上市

    2008年，衢城市区开始有“子母房”上市，去年下半年到今年迎来高峰，市区至少有10个楼盘曾经销售或正在销售“子母房”。到目前为止，市场上依然有不少“子母房”在售。记者通过市商品房销售网上的公开信息粗略统计，市区已领取预售证、可售的“子母房”不下500套。

    曾几何时，“子母房”是一种很受欢迎的户型。“子母房”拥有两套独立空间，打通则成为一套大户型住宅，新颖的设计受到购房者青睐。2008年，南区一个楼盘，第一次在衢城市区推出了部分“子母房”户型，此后，市区陆续有楼盘销售“子母房”拼接成的大户型住宅。2009年下半年，西区一楼盘将“子母房”作为卖点，一时间吸引了不少购房者的眼球，“子母房”的概念真正热了起来。一套房可以拆分成两套，既可以自己居住，也可以将其中一套出租……在主打“子母房”的几个楼盘，售楼小姐描绘的美好蓝图吸引不少购房者下单，“子母房”成为市场上的香饽饽。

    今年年初，一些高端楼盘也按捺不住，推出了精心设计的“子母房”，这些“子母房”户型面积较大，拼接后面积多在160平方米以上。今年下半年，市区更是出现了一些纯销售“子母房”的楼盘，即所有销售房源均为拼接户型，没有小户型住宅。这类“子母房”有别于一些楼盘在售的“子母房”，户型分割后不具备独立居住功能。

    一户两本房产证难进贷款门

    就是这类“子母套”户型，楼市调控政策消解了“子母房”的优势，由于“子母房”有两本房产证，视为两套房产，所以，购买“子母房”难以在银行办理按揭贷款。随着调控政策的进一步深入，“子母房”销售情况大不如前。

    今年1月份，徐女士在西区一楼盘购置了一套“子母房”，均价每平方米6500元左右。前不久，徐女士在市区一楼盘又看中了一套房子，却发现由于自己已经拥有两套住房，无法再通过按揭贷款购买第三套房。徐女士说，当时并不知道自己买的是“子母房”，也不清楚买了“子母房”就算是有两套房产，现在突然发现本是首次购房的她一下有了两套房，再买房为第三套房受调控政策限制，她感到难以接受。

    随着“二次调控”政策出台、公积金贷款政策调整，“子母房”陷入了尴尬境地。“‘子母房’就是两套房。”相关部门人士表示，“子母房”在预售阶段办理两本预售证，交付时也将办理两本房产证。

    9月底以后，市区各家银行纷纷停止了“子母房”贷款办理。“9月底有4笔贷款申请来自‘子母房’，总额200多万元，虽已通过审批，最后还是退回房开公司，没有放贷。”市区一家银行的个贷部负责人告诉记者，“二次调控”后，银监部门对“子母房”进行了干预，虽然没有明文规定，但是明确了购买“子母房”就属于购买了两套房，如果不是首次购房，再买“子母房”就不能贷款。

    “今年下半年以来，购买‘子母房’提出的贷款申请量不小。在调控政策收紧前，银行一直是按照一套房的标准对待‘子母房’的。”银行业人士透露，“二次调控”以后，银监部门对于银行房贷的干预加强，对于“子母房”这样的"高压线"没有擦边球可打，“子母房”无法再享受一套房子的标准。

    同样，公积金贷款政策调整后，“子母房”等同于两套房，如果已有房产，购买“子母房”将视为三套房，无法获得公积金贷款支持。

    即使是在调控政策收紧前已经获得银行或公积金贷款的“子母房”购买者，依然存在着被“二套房”的问题。一旦买了“子母房”就意味着拥有两套房，再买房无法按揭贷款。目前，判定房子是不是二套房或三套房，除了通过银行征信查询，还要通过房管部门的产权登记备案来核实。对此，房管部门明确表示，“子母房”肯定按照两套房开具证明。

    贷款难阻碍“子母房”市场交易

    刚刚参加工作的小王在南区购买了一套“子母房”，到银行贷款时却被告知买“子母房”就是买两套房子，所以首付、利率都要上调。“我刚工作没多久，根本不清楚‘子母房’算是两套房，而且，我买这么一套房子，以后再买房都没法贷款了。”小王说，他很后悔在没了解清楚的情况下买了一套“子母房”，因此萌生了退房想法。

    作为“70/90”政策的应对产物，在人们没有“二套房”、“三套房”概念时，“子母套”的确有市场竞争的资本，然而随着国家调控政策的变化，“子母套”曾经具备的优势不在。当明白自己买一套“子母套”就是买两套房时，多数人选择却步了。

    “二次调控”以后，市区一些有“子母房”的楼盘销售明显放缓。通过衢州商品房销售网上的公开信息可以看到，市区一个通过“子母房”拼接成大户型的楼盘，近两个月的销售量较9月下滑了七八成；南区一个主力销售“子母房”的楼盘，二次调控后推出的二期房源几乎卖不动，与一期房源的热销大相径庭。

    “人们对二套房、三套房的概念越来越敏感，‘子母房’在市场竞争中不再具备优势。”业内人士表示，其实，将一套房拆成两套，本身在转让交易、办理按揭等方面就会存在不少问题，现在新政明确了二套房的界定标准，将“子母房”的问题提前暴露了。开发商当年的“变通”之道正带来严重后遗症，“二次调控”后暴露了前所未有的弊端，出现卖家卖不出去，买家贷不了款的尴尬处境。(据衢州晚报 记者 赵峥琳)

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    “子母房”的由来——“70/90”政策下的应对

    2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，这项被简称为“‘70/90’政策”的核心规定，使得大量新项目由于不符合新政策的硬性指标，而无法按原计划取得规划许可证或施工许可证，因此也就无法按照原定开发进度开盘销售。

    由于达不到目标要求的楼盘项目不批准预售，很多原建筑规划以大户型为主的中高档项目被打乱了销售节奏。为了符合新政规定，又不影响实际规划和销售，将一套大户型的商品房拆分成多个中小户型的“对策”在开发商中广为流行，子母房为此应运而出。