"新房产税"百天倒计时？
细数中央政府对楼市调控政策的"筹码"后，会发现，目前可用的措施并不多，而房产税正被越来越多的人认为是击溃房价的最后一个杀手锏，近期关于房产税出台的预期也因多个部委的举动而再次升温。
甚至有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。
房产税真的要来了吗？
从"旧房产税"到"新房产税"
市场上流行的与房产税相关的概念可谓层次众多，比如，物业税、财产税、住宅保有税等等，而真正与此次地产调控相关的却并不是一个新税种，准确地说不过是在原有房产税法规上即将进行的改革。
追溯期间变革，在新中国成立后，我国的房地产税最早见于原中原临时人民政府公布的《华中房地产税征收暂行办法》。此后的十几年，国务院和有关财税部门陆续发布了一些涉及到房地产行业的税收政策，主要涉及契税、营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税等，形成了"重流转，轻保有"的房地产税制结构。
近几年为调控房地产投资及投机性需求而广泛讨论的房产税，严格说来实际上是指一种在房产保有环节上的税种。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据的保有税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称"不动产税"，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称"财产税"，如德国、美国、智利等；有的称"地方税"或"差饷"，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称"物业税"。因此国内讨论的同样税中也常常称为"物业税"。
从理论上说，物业税是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省区市就带头进行物业税"空转"。2007年，税务总局和财政部又核准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地域。在2009年5月底下发的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，关于财税体制改革的相关提法就已明确提出，当时的表述是："深化房地产税制改革，研究开征物业税。"
今年5月，在中央政府刚刚实施地产新政的背景下，国内房地产市场曾经出现了一波"满城尽带物业税"的现象，先是重庆市政府表示会出台特别房产税，但未公布细则。后是上海将在细则中实施房产税的传闻四起，甚至有媒体传言上海征收房产税方案已经在上报中，只是在征收面积的界限上无法统一。
不过，由于开征物业税要修改税法，必须通过全国人大表决，开征过程面临十分复杂的法律和技术障碍，对此的解决方案很快转向扩大房产税征税合用规模的做法。今年5月31日，中国政府网发布了国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确表示了将在国内逐步推进房产税改革。这一文件是国务院层面首次正式回应和首次正式认可推出房产税，并且正式确立了用改革现行的房产税来实现与物业税征收相当效果的解决方案。
这一文件的出台，明确了中央态度，意味着新房产税的出台只是时间问题，这个新房产税就是指房产税改革后所形成的新模式的房产税。自此，物业税及其相关概念不再提及。
可能的出台路径
对于新房产税可能出炉的时间，招商银行(600036)宏观与策略分析师徐彪认为，最大可能应该在2011年上半年。"中国房地产市场的发展，迟早将从开发建设为主的阶段转向资产交易为主的阶段。那么，开征房产税是各级政府都会提前布局考虑的问题。"徐彪同时认为，今年出台的可能性不大。
在记者采访中，这一观点也得到大部分分析人士的认同。虽然大家普遍认为房产税的征收已是大势所趋，但鉴于其影响面的巨大、征收环节和利益分配的复杂，在正式征收时机及路径选择上还有大量文章可做，因此年内出台"新房产税"的几率并不是很大。
而对于怎样征收房产税，安邦咨询公司的分析人士从目前透露的信息中梳理出了今后征收房产税的可能路径。首先，房产税将会让地方政府打头阵。因为如果中央直接插手，会形成全国"一刀切"征收的局面，这可能在全国引起很大的反弹。如果让地方政府来出面试点，情况则会不同，地方既然能从中获益，当然会有积极性去推进，从而把房产税从无到有地推上轨道。不仅如此，当中国城市的房屋保有量达到一定程度后，房产税将成为政府乐于采取的"剪羊毛"工具。
其次，房产税不是简单的全面铺开，而是选择部分城市进行试点。从公开信息来看，上海很可能成为国内推出房产税的首个试点城市。一位上海市地产界的知情人士透露，在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中，房产税税率定为0.8%，其具体征收方式为，以契证上的购房金额为基数进行征收。有消息称，上海开征的房产对象是第三套房。重庆市也在积极准备开征特别房产税，从重庆此前透露的情况看，重庆将会先对大户型、多套房开征房产税。
在征税的具体措施细节上，地方政府将会在交易环节上想办法、搞"创新"。由于房产税征收有很大操作难度，例如对房屋产权的界定和划分就需要投入大量的人力、物力；如何避免偷税漏税也是问题，很多细节处于不确定中。
但有一点也不得不承认，地方政府对开征房产税会十分慎重。是否征收、如何征收，各地也会根据自己的情况来做出判断，毕竟这关系到地方的经济和财政。因此一些住宅存量较大的地方在房产税试点中会是主力军，而一些尚有土地开发潜力的地方则可能选择观望，看看房产税的征收影响有多大、收益有多少，然后再决定是否跟进。
可以看出，房地产调控的最后一只靴子--房产税，将会比预期的更早落地，它也将成为房地产调控中最为严厉的措施。
来源：投资者报
潘石屹：首付成数可能再提高房产税或将出台
SOHO中国(00410)主席潘石屹于电话会议中表示，对于刚公布的调控措施，如限制发展商不可闲置土地超过一年等，均属好政策，可令市场充分利用土地资源。他又认为，调控力度已足够，不能再严厉；个人预期，未来政府或从调节贷款成数及利率，以及实行房产税方面，来调节楼市。
潘氏指，调整贷款成数及利率，增加成本影响市场活动；房产税亦有扩增的可能性，但主要针对住宅市场，料对商业地产商未有影响。他又认为，房价的高低并非与发展商最有直接关系，房价趋升，乃因土地供应少而市场资金多所致。
另外，他又认为，增加保障性住房，对高端住宅景观及环境有著一定影响，料令高端住宅价格亦有一定压力。
来源：汇港通讯
闲置土地新规800房企面临"断炊"
"千万不要透露我们的销售额。"昨日(9月27日)，上海一家房企的销售经理在电话中一再嘱咐《每日经济新闻》记者。前3天，这家公司曾卖出近百套千万元的豪宅，因此担心自己成为调控的"活靶子"。
这是9月26日国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)后的24小时内，上海房地产业的最新反应。
同一天，其他城市开发商的反应与上海差不多。整个房地产业似乎笼罩在暴风雨前夜的恐惧中。
800余房企或被禁止拿地
《通知》规定，因企业原因而闲置土地一年以上的房地产企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
而在国土部今年公布的2815宗闲置土地中，因企业原因而被闲置的近850宗闲置地块，涉及800多家房企和个人。这些企业是否面临着禁止拿地的局面？
对此，业内产生了分歧。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，"因为企业原因造成土地闲置一年的企业"应该如何认定，又如何追查控股股东的身份和责任，这是《通知》未尽的事宜。
已经开发了一部分，其余部分尚未开发的地块，是否属于闲置土地？大多业内人士认为，这类未完成开发的土地，只是因为需要更好地规划而未立即动工，不属于闲置土地。
另外，有的土地已被转让多次，难以界定造成闲置的主要责任方，要追查这些地块的开发商及其控股股东，并禁止他们买地，实施起来并不容易。以被点名因企业原因闲置土地的宿州市雪枫路住宅为例，根据此前的资料，它属于中房集团九江房地产开发公司，但中房集团的工作人员昨日透露，这些项目的股权早已转让。
刘渊认为，两部委出台《通知》的出发点很好，客观上也能在楼市中积极增加有效供应，加速开发，但具体执行是一个难题。
非品牌房企受冲击更大
即使《通知》未列明具体执行事宜，但还是给房地产行业带来很大的冲击。
中房指数研究院副院长陈晟说，与欧美房企相比，我国房企在规模上已不输它们，但在资金周转速度和资金利用率上，却处于下风。因此，《通知》对闲置一年以上土地的房企进行处罚，会促进企业提高经营能力，对整个产业带来革命性促动意义。
陈晟表示，那些周转率比较快的公司，比如万科、龙湖、绿城等，会进一步加速资金周转。因此，受冲击最大的，是那些靠土地升值获取高额利润的非品牌房企，这类房企有可能不得不转型，甚至逐步淡出房地产市场。
记者昨日统计了2815宗闲置土地中因为企业原因闲置的地块，发现大部分属于各地的中小房企，全国性的大房企非常少。
"豪宅热"将就此降温？
《通知》发布前，多家房企老总向媒体公布了进军豪宅市场的计划。一方面是因为土地成本越来越高，不得不开发豪宅；另一方面也是担心普通商品住宅市场受调控政策影响容易波动，开发豪宅更为保险。
但根据《通知》，主要提供豪宅的非小户型项目用地和容积率1.0以下的土地被严格禁止，这使得上述房企的豪宅计划破灭。
近期各地豪宅热销。易居研究院综合研究部部长杨红旭昨日表示，"豪宅热"是监管层不愿意看到的。
一些业内人士认为，《通知》明显指向于豪宅用地，可能意味着新一轮调控将会在高端住宅市场展开。与此同时，针对豪宅的房产税昨日也被传可能近期迅速出台。
来源：每日经济新闻 杨羚强
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