上半年余杭房价高位盘整 成交量大跌 土地市场平静

    余杭区建设局房管处昨日发布《2010年上半年全区房地产市场运行情况分析报告》。报告显示，今年上半年，全区房地产市场总体健康有序运行。

    4月份以来，国家出台一系列调控政策，市场成交量大幅下跌，改变了房价上涨预期，购房者观望气氛较浓，开发商放缓推盘，但房价并没有如人们想象那样出现大幅下跌，市场呈现出胶着态势。余杭房地产市场总体有序可控，稳健运行。

    土地市场恢复平静

    据统计，截至6月30日，全区共出让经营性用地47块，面积2117.46亩,出让金额73.92亿元;其中房地产用地21块，面积1438.188亩，同比增加195%，出让金额638042万元，同比增加572.1%，为同期历史峰值；已公告待出让经营性用地5块,面积286.18亩,预计出让金额约4.155亿元。与商品市场交易冰封相比，土地市场在新政后并没有陷入停滞。与调控前不同的是，开发企业趋于谨慎，企业更多地从自身发展及银行贷款额度来考虑，不再盲目高价拿地。

    地价走势是一个先导性指标，对未来房价走势起到风向标的作用。当前土地市场低价地频出，出让的土地特别是住宅用地，都出现了价格低于新政前同类地块的现象，土地市场开始对商品房交易市场出现反向效应，土地不再是拉动房价上涨的因素，成为购房者期待价格继续下调的理由。随着土地价格理性回归，部分企业将重现土地拍卖市场，市场总体显得较为平静。

    房地产投资增势平稳

    全区第三产业投资完成投资83.71亿元，增长23.3%，其中房地产投资40.27亿元，同比上升19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资34.58亿元，同比增长25.6%，比一季度降低 10.5 个百分点，同比上升15.8个百分点，占房地产开发投资的比重为85.9%。

    房地产开发企业施工面积983万平方米，同比增长34.3%，增幅比一季度上升0.1个百分点；新开工面积144万平方米，同比增长88.3%；竣工面积44万平方米，同比增长41.7%。其中，住宅竣工面积38万平方米，同比增长41.5%。

    房地产税收是主要税源

    上半年，房地产业完成各项税收215084万元，比上年增加99710万元，同比增长86.42%，占财政总收入的32.32%，同比增加10.92个百分点。房地产业完成地方财政收入175871万元，比上年增加96793万元，同比增长122.40%，占地方财政收入的39.43%，同比增加13.70个百分点。同时，契税收入大幅上涨。1-6月契税完成55157万元，为预算的86.18%，同比增长54.31%。增长的主要因素是,2009年开始的房地产业销售形势火热，加之税收一定时间的滞后性。在3、4月份房地产市场出现短期快速增长后，受宏观调控政策影响，后续房地产市场量跌已成定局；从房地产业税收增长率和占比来看，6月比5月有明显下降。

    房地产贷款保持较快增长

    截至6月末，全区房地产贷款余额186.8亿元，比年初增加24.7亿元，同比多增9.2亿元，增幅为15.3%，同比提高2.3个百分点。在房地产贷款中，商业性房地产贷款余额为176.3亿元，比年初增加24.7亿元，同比多增9.2亿元，增幅为16.3%，同比提高2.4个百分点。其中：个人住房贷款余额116.1亿元，比年初增加18.7亿元，同比多增8.5亿元，增幅为19.2%，同比提高4.4个百分点。新增个人住房贷款占全部商业性房地产贷款增量的比重为75.7%，同比提高9.5个百分点；个人住房装修贷款余额1.3亿元，比年初增加0.3亿元，同比多增0.3亿元；个人商用房贷款余额7.1亿元，比年初减少0.1亿元，同比少增0.5亿元；住房开发贷款余额26.3亿元，比年初增加1.4亿元，同比多增2.9亿元；房地产开发企业流动资金贷款余额9.2亿元，比年初增加1.1亿元，同比少增0.6亿元；建筑安装企业流动资金贷款余额7亿元，比年初增加0.4亿元，同比少增0.8亿元；其他房地产贷款余额9.2亿元，比年初增加2.9亿元，同比少增1.3亿元。

    新增商品房供应量有所趋缓

    上半年，全区共核准商品房预售92.63万平方米，共7787套，同比分别下降12.8%和19.52%；其中住宅为面积87.17万平方米，共7403套，同比分别下降7.75%、12.50%； 4月17日前后，全区新增商品住宅分别为4792和2611套，日均供应量分别为44.79和35.28套，呈下降趋势。从月新增住宅供应量来看，受季度性和政策性影响因素较大，如果剔除季度因素，5月起月新增商品住宅供应量呈下降趋势。 

    新增商品住宅供应量在一副三组团分布情况，以余杭组团最大，面积为45.39万平方米，共3752套，分别占总商品住宅供应量的52.07%和50.68%；临平组团位居第二，为29.68万平方米，共2619套，占34.05%和35.38%；良渚组团为12.09万平方米，共1032套，占13.87%和13.94%;上半年瓶窑组团没有新增商品住宅供应。

    商品房住宅成交量大幅度下降

    上半年全区共成交商品房（不包括经济适用房）面积80.88万平方米，共6904套，同比下降43.55%和48.58%，其中商品住宅成交面积73.97万平方米共6268套，同比下降45.88%和50.47%。从商品市场成交情况分析，具有明显阶段性特征，大致可分为1-3月14日"两会"前观望期、3月15日-4月17日政策真空期、4月18日-6月30日"新国十条"的调控期。1月1日-3月14日全区成交商品住宅共1869套，日均成交25.60套，面积20.57万平方米；3月15日至4月17日全区商品住宅共2895套，日均成交85.15套，面积35.14万平方米；4月18日至6月30日全区商品住宅共成交1481套，日均成交20.01套，面积18.263万平方米。月成交套环比分别为：-51.21%、-53.15%、+137.68%、+130.05%、-85.12%、+45.55%，从历年数据发现，今年5月是自2008年11月以来商品住宅月成交套最低的月份。

    商品住宅成交在一副三组团分布情况，以余杭组团36.49万平方米共2957套位居第一；临平副城位居第二，成交面积27.86万平方米共2453套；良渚组团第三成交8.43万平方米共775套，瓶窑组团成交1.19万平方米共83套。成交情况与供应量密切相关。

    从主要监测楼盘销售情况来看，户型在90平方米以下住房销售占据50%，且户型消化率超过80%，成为主力销售、需求户型；户型在90-140平方米以下住房销售占据28%，户型消化率达到将近80%，成为第二销售、需求核心；这两种户型共占总销售量的近79%、户型消化率更是超过78%,普通商品住宅当仁不让的占据市场主力军地位。