“营改增”将全面推开 个人买卖二手房的税负是否会加重？

    5月1日，营业税改征增值税试点方案将全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业成为最后被纳入试点的四大行业，将告别营业税，改缴增值税。昨天上午，台州市国家税务局召开新闻发布会，对新政进行解读。

    全面推开“营改增”试点

    有哪些新变化？

    “从字面理解，‘营改增’就是营业税改征增值税。”市国税局副局长李志义说，2012年以来，已经陆续有多个行业实行了营改增。

    全面推开“营改增”试点，主要的内容就是实行“双扩”。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，标志着“营改增”试点覆盖所有行业。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

    李志义表示，全面推开“营改增”试点的又一亮点是不动产被纳入抵扣范围。无论制造业、商业等原增值税纳税人，还是“营改增”试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

    同时，新政明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特地行业采取过渡性措施，总体实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

    全面推开“营改增”

    对台州纳税人意味着什么？

    李志义介绍，本次纳入“营改增”试点的四大行业涉及我市5.1万户纳税人。“营改增”后，这些纳税人由于可以抵扣进项税额，将增加有效投资，加大设备投入和改造，扩大经营规模，提升市场竞争力。

    国税部门预测，今年（5月至12月）通过“营改增”可为全市纳税人减轻税负10亿元。

    “四大行业的一般纳税人虽然税率上升，但由于可抵扣进项税额，税负总体下降。”李志义解释，四大行业的小规模纳税人，大多由原实行5%的营业税税率（建筑业营业税税率3%），降为适用3%的增值税增值率，税负下降。

    举例来说，一家餐饮店每月的营业额是35000元，原先需按照5%的税率缴纳营业税1750元，那么“营改增”之后，征收率适用3%，再加上增值税为价外税，实际上该纳税户月缴税额应为35000÷（1+3%）×3%，即1019.42元，每月可少缴730.56元，相当于直接减轻税负41.75%。

    个人买卖二手房的税负是否会加重？

    房地产行业纳入“营改增”试点的消息传出后，老百姓最关心的话题就是二手房买卖的税负是否会加重？

    “‘营改增’只是税种和计税方式的替代，并不会增加纳税人的购房负担。”市国税局工作人员说，“营改增”后，原则上延续原有政策。

    个人（包括个体工商户和其他个人）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

    营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，改为增值税后，增值税是价外税，需将交易金额换算成不含税计征，计税依据相比之前有所减少，所以实际上税负会略有下降，从5%降到4.67%。

    举例来说，假设出售购买2年内房屋，销售额总价100万元，本来需缴营业税为100×5%=5万元，而“营改增”后，应缴纳增值税为100÷（1+5%）×5%=4.76万元，相比原来少了2400元。

    房地产企业的税负是否增加？

    是否影响房价？

    在营业税中，房地产企业按销售不动产税目征税，税率为5%。在增值税中，房地产企业按销售不动产项目征税。一般纳税人的税率为11%（抵扣进项税额），小规模纳税人的征收率为5%（不抵扣进项税额）。

    现在我们举例说明“营改增”对房地产企业的影响。对于一般纳税人来说，假设销售全部价款为100亿元，土地成本占20%，建材成本占30%，设计等服务成本占5%。当期销项税额是(100-20)÷（1+11%）×11%=8亿元，当期进项税额是30×17%+5×6%=5.4亿元。实际税负是8%-5.4%=2.6%，小于原营业税5%的税率。

    对于小规模纳税人来说，实际税负为1÷（1+5%）×5%=4.76%，也小于原营业税5%的税率。

    “‘营改增’将为房地产行业带来税负下降，这为房价的下降增加了空间。”市国税局工作人员说。