楼市评论：多策并举推动楼市制度重构

    随着房地产市场宏观调控向纵深推进，降价促销已成为开发商的主流选择。中国土地勘测规划院发布的一份监测报告显示，一季度全国主要监测城市的住宅地价环比下降0.04%，自2009年二季度以来首次出现负增长。

    土地市场伴随楼市出现量价齐落的迹象，表明调控的多重效果逐渐明显化。业界人士分析，当前房价和地价出现回调，购房者对房价继续下跌的预期较为稳定，并非单纯政策高压所致，同时也是楼市逐渐建立正常运行机制的反映。

    我们看到，此轮调控并未动用强有力的行政手段对价格进行干预，而是多措并举对市场秩序和基础制度进行了重构，比如一次性公开全部房源、打击囤地、规范土地出让制度等。虽然限购、限贷被冠以“看得见的手”，但这是针对我国房地产市场投资泡沫过多的弊端，是一种投资泛滥后必要的制度性修复，如果说未来房产税等市场化手段能够承接和担当起抑制投资投机的重任，房地产回到理性发展的轨道，那么这些行政手段就会相应退出。

    在过去两年关于房价构成的争论时，开发商一度把涨价归结为地价上涨，并称这将是长期趋势，结果导致地王频出，一些资金实力并不强的开发商也不惜大规模举债以争抢土地。如今，反倒是地价因为楼市低迷而出现了下行。这也表明，所谓的“地价推高房价”的论断站不住脚，开发商鼓吹的投资价值也仅仅是吸引购房者的噱头。剔除了这些干扰性的信息以后，购房者的预期已经较为理性，理性的消费观念开始形成，整个社会的舆论氛围也有利于房价回归。

    从去年的“量跌价滞”到当前的“价跌量涨”，楼市已经进入调控的关键时期，在调控政策长短拳的组合之下，房价和地价中的泡沫正被不断挤出。但值得注意的是，3月份，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比2月份增加4个，这表明随着成交活跃，房价反弹压力仍在。

    针对这一迹象，近日政府高层多次强调，坚持房地产调控政策不动摇。业界专家指出，此轮调控政府旨在建立起保证房地产市场长期稳健发展的制度框架和长效机制。从严调控的政策信号实质上是为了保证楼市的基础性制度不动摇。由于我国房地产业市场化时间较短，而且与许多行业紧密关联，在过去经济增长中曾扮演了重要角色，因此放松了对其自身市场秩序的建设，造成房价虚高、泡沫横生。从这一轮调控政策的演变看，从最初的公开销售信息到限购限贷再到房产税改革试点，从提出保障性住房制度设想到公租房、廉租房大举建设并入市分配，整个房地产市场的制度建设仍然处于探索阶段，这种探索给楼市带来了积极意义和深远影响。

    从长远来看，土地是有限的资源，这意味着，住房的总体供给量不会无限扩大，具有刚性约束，如果要实现资源的高效利用，发挥住房满足居民基本居住需求的功能，就必须调节需求，合理分配住房资源。这样的现实国情决定了，诸多调控措施应当作为长期政策稳定下来，而并非短期的应急措施。

    因此，政府明确把购房需求分为刚性需求、改善性需求和投资性需求，对不同的需求群体实行有保有压的差别化调控。另外，各个需求群体对应的购买力存在着明显的梯级递减效应。过去几年的非理性火爆行情中，很大部分刚性需求被提前释放，收入水平较高的家庭早已拥有多套住房，市场中的有效购买力透支严重，剩余的购买力已不可能再支撑房价大幅反弹。