马跃成：开发商凭侥幸涨价或是没有看准风向

    今天有个小朋友问，房价是不是真的下降了？他说怎么没有感觉呀？我说我身边的楼盘前年开盘1.85万，今年初是1.68玩，现在已经出现团购1.35万的广告了。昨天有个业内人士悄悄地对我说，北京某高档楼盘还逆势涨价呢。我问，有多高档，他说确实很高档。我说几百万买一套公寓的人，已经不在乎房价了，他们追求的只是房子是不是合适，房价500万，还是800万，对这些人已经没有意义。

    可是，今天下午有个网友在微博上对我说，马老师真没法解释了，密云有个项目都9000了，今天开盘还叫人给抢了，我有点不解。我也有点不解了，东五环的精装修房才1.5万一平，百里之外的山区密云房价达到9000元，确实有点高了。我查了一下，这个项目开盘的时候是7300多元，公司注册资本金仅2千万，是个四级资质的开发商。逆势涨价遭抢购，再次证实了中国人买房都是“买涨不买跌”的铁律。

    最近楼市回暖，交易量上升，我觉得是有道理的，也是好事。因为，楼市调控的只是房价，不是交易量，调控前阶段，交易量明显下降，那是因为房价过高造成的。现在经过两年的调控，房价已经回落不少，同时继续下降还需要一定的时间，而对那些急于用房的人来说，不可能长期等待。去年乏力的成交量为今年积累了大量的刚性需求，降价激活了他们的购房热情，所以，近期火爆的成交实在为消化刚需客户。但是，这绝对不是楼市根本性回暖的标志，更不是房价上涨的理由。

    但是，我要跟那些期望涨价的开发商说，现在还远不是涨价的时候。楼市调控还没有进行到底，温总理在上周的国务院常务会议上再次强调，中央调控楼市的决心决不动摇，上个月，他还明确表示，房价远未下降到合理位置。温总的这个讲话，决定了中国楼市的大方向，

    中国楼市多次调控的事实证明，无论楼盘也好还是楼市也好，频繁的涨涨跌跌，不但让购房人遭受损失，也会给开发商的经营重大困难和不利影响。最近连续不断的售楼处被砸和业主集体退房就是明证，实事求是地说，到今天为止，退房运动并未停止，在这个问题上，开发商当缩头乌龟的事实，已经被人们反复拿出来晒了。

    最近，各地和各区域的楼盘销售情况也是天壤之别，冰热两重天。如果将成交楼盘细分，可以发现成交的楼盘绝大部分都是近期深度降价的项目，且绝大多数定位为刚需楼盘，或者价格逼近刚需的改善性楼盘。

    有数据显示：2月，北京市二手房住宅成交量同比还是负增长，而3月，成交量达10271套，环比增长98%，接近100%，同比也转正，增幅为2.45%。其中3月30日二手住宅网签更是达715套，创下近13个月来单日网签量的最高记录。3月份北京二手房成交量再次超过新房，占比至少达58%以上。这是3个月以来，北京二手房成交占比首次重回50%临界线。同时，3月北京新房成交量为6796套，环比涨幅为36.41%。这两个指标均低于二手房。

    但是，北京中原的统计数据显示，一季度北京新建住宅均价为18626元每平方米，环比2011年4季度的20098元每平方米下调了7.3%，与去年同期相比下调幅度达到了14.6%。

    据上海某网站统计：3月上海市商品住宅共计成交6836套，环比2012年2月大幅上扬87.7%，同比去年3月涨幅同样高达85.8%；总计成交面积约79.9万平方米，创去年6月以来的最高水平。成交均价报收于22138元/平方米，环比增长11.7%，与去年3月相比也有着5.4%的涨幅，上海的情况令人忧心忡忡。

    北京市的数据显示，3月，北京新建住宅成交8085套，其中保障房1430套，商品住宅6655套，同比2011年3月的5743套有了明显上升，环比今年2月也出现成交明显上涨——今年2月新建住宅成交套数为5514套，环比上涨46.6%。而根据北京中原地产的统计数据，3月新建商品住宅成交均价为19038元/平方米，相比2011年一季度的21788元/平方米下调达到了12.6%。而这也是北京新建商品住宅均价连续三个月在2万元/平方米以下。

    与此同时，一季度，北京市新建商品住房成交1.8万套，共计181万平方米，同比分别减少了14.2%和19.6%，总体处于低位水平；成交均价为19516元/平方米，同比下降19.4%，并将继续回落。种种现象表明，以降价换交易量才是明智之举，企图搭着交易量上涨的顺风车抬高房价，就是没有看准风向。

    年前一条关于某著名房企破产的消息甚嚣尘上，但是今天同城的一家公司确实走到了破产的程序，最近杭州市一家房地产开发商提交了破产保护申请，成为政府历时两年控制房地产价格措施的牺牲品，预示着房地产市场未来将面临更广泛的问题。这样给其他公司敲响了警钟，生死就在一瞬间！