2012年楼市开场惨淡房价走势尚未明朗

    春节期间是楼市传统的销售淡季，而延续至2012年的严厉调控政策，使得全国楼市都在2012年的第一个月成交惨淡。对此，中原地产研究部总监张大伟表示，相比往年春节期间，今年大部分开发商都下调了对市场的期望值，为了避免开盘冷清，在一月份入市的新项目非常少，开发商都期待在2月份市场能够有所回暖。

    但同样有业内专家表示，今年楼市并不一定会延续开年的下行趋势，反而有可能出现回涨的情况。

    一月楼市惨淡

    公开统计数据显示，春节假期北京“技术性零成交”，广州仅签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套。二三线城市中，青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数，济南、无锡、哈尔滨等城市则更为尴尬，遭遇“零成交”。广发证券(000776)的统计显示，33个重点城市春节期间的楼市成交量同比下跌69.5%。今年楼市寒流扑面而至。

    北京中原市场研究部统计数据显示，1月份受到春节及调控的影响，全国20个重点城市的成交量均出现了明显的下滑，总成交仅48368套，环比12月份的114380套下滑了57.7%，同比下调幅度也超过50%。

    北京住建委网站数据统计显示，2012年1月份，北京新建住宅成交量为4473套，为2008年2月来连续47个月的最低值。其他主要城市1月份的成交量也大幅下降。1月份成交低迷主要受到一直以来的调控影响，同时也要考虑元旦和春节假期的因素。与此同时，1月份二手住宅签约2934套，也创下自2008年11月以来新低。除新建住宅外，1月二手住宅不到3000套的成交量也创下三年多来的新低。与此同时，二手住宅成交均价也出现回落。

    而据权威统计显示，2011年上海商品住宅成交累计均价为22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。

    在2012年1月，广州全市住宅网签成交量共3348套，环比2011年12月成交量下跌33%，房价方面，1月网签均价12449元/平方米，环比上涨10%。

    据深圳市规划和国土委网站数据显示，2012年1月全市新房成交量仅为1372套，环比下降56.4%，总成交量更是低于去年春节当月的1806套。成交面积12.11万平方米，环比下降57%。2012年1月份，深圳楼市出现“倒春寒”——新建住宅成交量大幅萎缩，仅为1372套，比去年12月大幅下降56.4%。

    而中国指数研究院2012年2月1日发布的百城价格指数显示，今年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，住宅平均价格连续第五个月环比下跌。报告显示，在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。与2011年相比，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年1月同比上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。

    热点地区量跌价升

    而伴随着楼市寒流的，是调控从紧的信号继续传递。2012年1月31日，国务院第六次全体会议上，温家宝总理指出，“要巩固房地产市场的调控成果”，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这意味着以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，但是，不影响地方政府取消或放松限购政策的到来。

    据了解，截至目前，全国48个限购城市依然延续了去年以来的政策，并未做出调整。不过，部分城市的地方政府已经正式开始研究限购政策如何差异化或差别化的灵活执行。有业内专家认为，在2012年一季度之后，如果楼市销售成交量依然未见好转，部分地方政府将会变相调整或放松限购。

    而就百城报告所显示出的信息，中国房地产经济研究院院长谢逸枫对《中国联合商报》表示，北上广深一线四城市除上海房价涨幅微下调外，其他北广深三城市房价涨幅继续上涨。一方面是市场依然存在大量的刚性需求，另外一方面是通胀压力下，投资房地产保值是首选产品，其次就是这三个城市的楼市比较稳定，虽然经大的调整，四是地价和房地产税费及盖房成本等收入上涨的因素，还有就是产品结构成交的拉升关系存在。

    而针对“价升量跌”的现象，谢逸枫认为，一方面是大量的投资和改善需求被政策抑制。另外一方面是房地产调控以限字的政策未放松，影响到买卖双方心理。买方继续观望，卖方无心卖房。

    房价虽已下调，但相比购房者的心理价位差距依然比较大。随着调控的延续，买方对价格下调的幅度期待值越来越高。今年春节格外冷。春节期间，大部分城市的楼市创下历史交易新低。而2010年新开工面积史无前例的大增，加上持续一年多的限购、限贷政策，造就了去年四季度开始的供应量急升，楼市买卖双方情势逆转，买方市场已经到来。2012年销售、去库存不容乐观，房价整体将继续下行。但就北上广深等热点地区来说，轻言房价下跌还为时尚早。