房地产业：板块恢复性发展机遇或降临

    【房地产行业研究报告内容摘要】

    国家统计局公布2011年1-8月房地产市场运行情况。

    投资要点：

    投资：1-8月房地产投资增速较1-7月略微回落,住宅投资增速持平,8月房地产投资增速开始明显下滑。符合预期。1-8月房地产投资增速、住宅投资增速分别为33.2%、36.4%，较1-7月分别下降0.3个百分点和持平。8月房地产投资增速、住宅投资增速分别为31.6%、36.7%，增速环比分别下降5.0个和0.9个百分点。

    建设：1-8月新开工面积增速持续回升。1-8月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为30.5%、25.8%、14.7%，较1-7月分别下降0.3个,上升0.8个和1.2个百分点。8月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为23.5%、32.0%和24.2%，增速环比分别上升6.9个、下降2.1个和上升7.3个百分点。

    销售：1-8月商品房销售面积增速持平，而销售金额增速小幅下降，调控成效初步显现。1-8月商品房销售面积、销售金额增速分别为13.6%和25.9%，较1-7月分别持平和下降0.2个百分点；1-8月住宅销售面积、销售金额增速分别为13.1%和24.4%，较1-7月分别上升0.1个和下降0.1个百分点。8月商品房销售面积、销售金额增速分别为13.5%和24.9%，增速环比下降4.3个和14.1个百分点；8月住宅销售面积、销售金额增速分别为13.9%和24.1%，增速环比分别下降4.1个和15.3个百分点。

    房价：8月商品房和住宅销售均价同比分别上涨10.0%、8.9%，环比分别上升0.9%和0.2%。这与8月高端房占比上升、部分2、3线城市房价持续上涨密切相关。

    土地(土地数据延后1个月)：1-7月土地购置面积增速为15.4%，较1-6月下降3.1个百分点，土地购置面积增速较年初大幅下降42个百分点。7月土地购置面积增速为-2.0%，增速环比上升3.1个百分点。月度土地购置增速已从2月57.1%下降至7月的-2%。

    资金：1-8月房地产开发资金来源增速继续上升，但仍处历史低位，利用外资同比大幅上升，持续走高。1-8月房地产开发资金来源增速为23.4%，较1-7月回升0.3个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金增速分别为5.1%、71.3%和33.8%、21.5%，分别下降1.3个、上升5.6个、下降0.2个和上升1.0个百分点；其他资金中的定金及预付金、个人按揭贷款增速分别为增速为30.9%和-4.2%，上升1.8和0.9个百分点。8月房地产开发资金来源增速为25.5%，环比下降7.5个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金增速分别为-5.4%、96.0%、32.5%和29.1%，环比分别下降8.5个、上升77个、下降10.2个和8.9个百分点；其他资金中的定金及预付金、个人按揭贷款8月增速为43.7%和3.7%，环比上升0.9和下降12.3个百分点。

    施工销售比：1-8月商品房累计施工销售比为7.4，创04年以来各年度同期水平新高，行业库存压力持续提升，房价下行显现。

    房地产投资增速、销售增速下行已成趋势，尤其是月度投资增速疲态尽显，增速大幅下滑，符合我们之前的判断。受保障房建设拉动，新开工增速回升。资金来源累计增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是国内贷款、自筹资金及其他资金来源增速大幅下滑。我们维持此前观点：在限购扩大和信贷紧缩短期难以消除的背景下，作为先导指标的销售增速和资金来源增速将保持在低位，3季度末至4季度，房地产投资增速将出现大幅下滑，全年房地产投资增速将回落至23%-27%之间。

    本轮针对房价为调控目标，已出现我们提出的房价降、地价将、投资增速下降的3个有利于行业长期发展以及板块估值修复迈向行业自身调整带来的恢复性发展机遇的积极因素。我们继续看好招地、保利、万科、首开、北京城建、亿城股份、世茂股份、滨江集团和苏宁环球等公司。