冯仑：中国房地产的三个阶段

     　　Q：您觉得中国目前的房地产市场与美国的房地产市场相比，处于什么样的发展阶段?

     　　A：我把房地产行业分成三个阶段，第一个阶段主要就是地主加工头，第二个阶段是厂家加资本家，第三个阶段是导演加制片。在美国整个来看，现在还留了一部分厂家加资本家的企业，最牛的都是导演加制片人的模式。从具体经营重点上来看，第一阶段重点在制造上，原料本钱都是竞争要素，能买到便宜地段、能降低生产本钱，和做鞋做衣服都是一样的。第二阶段是营运能力，竞争焦点是已经逐步转到人的身上，怎样把品牌和服务做好。到第三个阶段，叫做不动产金融。很多人说做旅游地产做得最好的是张艺谋，假如当初把《印象·刘三姐》周边的地圈下来，可以带动多少房价?这块地在这里已经有几千年了，是创意使这块土地升值。所以下一个阶段，创意就变成了核心。比如说郊区有100亩地，交给5个开发商做肯定是5种模式、5个利润率。这就和电影导演一样，最后编出来5个故事，有5个现金流、5个利润、5种品牌效果，所以我们现在的重点是逐步把能力聚集到营运和创意。在这种模式下，土地就变得越来越不重要。

     　　战略先导型的企业，只是保证我们走正确的路，但是我以为走得还不够快。要想突破这个瓶颈，一个是执行力，一个是在创意上。在引领能力上要提升，我们现在有两种选择，一种是复制别人的模式在规模上赶超，按照今天的状况我们只要胆子放大一点，把负债率提上去，立即可以铺到全国二线、三线城市。但是这样的结果，无非开工面积越来越大，随着房价上涨，规模扩大。去年和前年，很多公司突破100亿、200亿、300亿，假如仔细研究是能力增加了还是涨价因素。我以为1/3是涨价因素，能力是重复的，由于没有时间去积累能力，积累能力需要坚持一段时间。还有一个选择是转型，转型肯定会影响速度，影响增长，但我们在积聚能力，在创新上发展。我选择后者。所以去年的董事会专门做了个决定，开始把万通按科技企业来运营。我们第一次开始提研发经费，按照每一年销售金额的0.5%提研发经费，这样一年几千万元的研发经费，可以做些事情了。第二，从今年3月2日开始，我们开始每年像苹果公司一样发布产品，逐步变成营运加创意来带动万通，做一个更有品质的地产。给大家创造的不仅是满足简单的居住，而是未来的一种生活模式。这是我们的选择，这样才能够达成低风险、中速度、高回报。

     　　去年按照上市公司的销售利润率，我们排名很靠前，但是我觉得没有用，我以为这个模式没创新，持久不了。我们应该更主要地去追求创新，比如说我们通过研发经费的支持，每年发布一个新产品，每年集中攻一个技术上、产品上的难关。这样10年以后，我们就在整个行业里是营运和创新产品领先的一个公司。这个时候规模多大，对我来说不重要。

     　　Q：你个人非常善于处理复杂的关系，在复杂的局面里，永远能够找到一个大家都能够接受的答案，这是怎么做到的?

     　　A：在中国把所有的事情处理得绝对好很难，我觉得有两个方法：第一，就是我们通常讲的吃亏。人为什么能吃亏呢?无非两个原因：或者是有更大的企图，或者更长远的利益追求，也就是说不争眼下，而争未来，不争近而争远，不争钱而争是非。第二个方法，就是尽可能地对过去的事件、人物，保持历史的眼光，这就是所谓大历史观。我在读初中的时候，一个老师跟我讲了一句话，一直挺影响我。他就说你要做事情，要学两门学问，第一门就是学历史，历史是望远镜，学历史就能够站得高，看得远，看见别人没看见的地方。第二、学哲学，学哲学是宇宙观，你知道大是非。所以今天能处理好这些事情，本质上我觉得是由于理想引导了长远的一个眼光，使你具有一个长期的历史观。没有历史观的人，不知道后面还有什么，有机会就会骄奢淫逸、盛气凌人。

     　　还有一点，我说跟毅力有关。即使是这些道理都明白了，还是有人扛不住。这个毅力，就是人有时候也会有脆弱的时候，一个人到底怎样能够在长期痛苦的现实中挣扎，除了靠理想指引以外，还有很大的因素就是我们通常的心理、性格，和你自身的精神状态和你从小养成的习惯。我是陕西西安出生的，陕西人本身就执著。我从18岁考上大学开始，就开始长跑，一直跑到1989年才停下来，天天早上跑一小时，风雨无阻，出差、下雨也跑。这个毅力，你平时不感觉，但是内心对这种长期坚持的事还是有感觉。去年我为了纪念自己的50岁生日，决定再折腾一回，去台湾骑自行车。别人以为挺怪，9天骑1100公里，对我来说没啥。1987年我骑过2000公里，还是骑破自行车，我在性格上已经不恐惧这种长期坚持的事。万通现在是19年历史，有7年都是负资产，但是我没有退缩，没有卷款逃跑。在最困难的时候，几十个债权人过年前派人来催账，把唾沫吐在桌子上。毅力当然也受理想牵引。苏轼说，人先必有坚韧不拔之志，才有坚韧不拔之力。志和力这两件事，现在我体会，实际上是因果关系。人奋斗，尤其是在不确定的环境中，仿佛是在黑暗隧道跋涉。理想是什么呢?就是黑私下的光明，只要有一点光亮人就不恐惧，人就会有走下去的理由，人才有毅力。