降房价是做梦 银行暗中仍在强力支撑开发商

    开发商的资金状况，已经受到越来越多关注。研究者期待从中发现一些房价下降的端倪，但不幸的是，来自银行和资本市场的资金依然源源不断支撑着开发商的运营。而开发商也通过多元化的融资渠道，将越来越多资金绑架到自己的战车之上。

    开发商短期债务压力不大

    截至2010年底，开发商现金流的问题已经变得不容乐观。Wind的统计显示，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。

    多位业内人士均预计，开发商开始变得比较“差钱”，而且未来几个月的资金面会进一步趋紧。不过，这并不能说明开发商将会再度面临2008年资金链断裂的严峻考验，相反，很多公司短期都不会出现现金流断裂的危机。

    以现金流情况遭到较多人质疑的保利地产[简介最新动态]为例，尽管该公司2010年经营活动中的现金流为-220多亿，但其短期还债压力却并不突出。数据显示，保利地产截至去年12月31日的长期借款高达470亿，但其中短期借款为4.5亿、一年到期的非流动负债为69亿，而持有货币资金余额为191亿，足以覆盖今年到期的债务。

    有证券分析机构披露的数据显示，用货币资金除以短期借款和一年到期的非流动负债后，万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、招商地产、金地几家公司的数值分别为2.25、2.6、3.2、2.7。

    民生证券有分析师指出：目前几家大公司的短期债务覆盖比率仍然比较高，但从年度的变化情况可以看出，从2009年到2010年，这一覆盖水平呈现下降趋势，比如说保利地产由3.8变成2.5了，招商地产3.5变成3.2了。覆盖水平的总体下降，说明开发商资金流比去年相比有所恶化，但是总体来看不足以对它的各方面经营、投资产生影响。

    广州一家商业银行的支行负责人说，去年开发商在土地市场上表现普遍激进，这也直接导致开发商借款比率上升，但这些借款属于3年期贷款，因此还债压力大部分集中在2011年和2012年，今年的压力暂时不大。

    多数资金来源于银行借款

    从数据上看，除了有“海外关系”的开发商，绝大多数公司所获得的现金仍然来自于银行。

    从已经披露的2010年年报中随机抽取的数据显示，大部分公司2010年通过借款取得的现金较2009年同期增长明显。例如保利地产从2009年的170亿直接上升到2010年的460亿，万科从200亿增加到270亿，华侨城[最新消息价格户型点评]从81亿增加到197亿，而招商地产从56亿增加到77亿元。

    上述商业银行的支行行长表示，由于去年地产公司土地扩张明显，行业通过银行借款获得资金额度上升的情况确实存在，但大开发商和小开发商获取的贷款额度还是存在差异。

    据悉，银行倾向于将资金贷给规模较大的开发商，而一些小公司贷款难度相对较大，这直接导致银行资金更多流向大型房地产开发商。“无论从手续上还是利息上，大开发商肯定会有一些优势，例如大公司获得的利率仅比基准利率上浮20%，小开发商则至少上浮30%。另外，央企和国有企业可以获得一些信用贷款，即无需办理繁琐的抵押手续。”

    广州一家国有上市房企的负责人表示，即使现在银行信贷额度紧张，但该公司的借款基本上也不存在障碍，而且利息低于同行。

    值得提及的是，开发商另一个重要的资金来源“预收账款”中，平均约50%来自银行的按揭贷款。而数据显示去年销售排名前两名的万科、保利，其预收账款分别为744亿、515亿，如果按照50%来自于按揭贷款，则有约600亿资金从银行流入到这两家公司的账户上。