“新特区”获批后义乌房价咋走

    话题背景

    10多天前，一条爆炸性消息受到义乌市民关注———国务院正式发文批复了《浙江省义乌市国际贸易综合改革试点总体方案》。义乌由此成为继上海浦东新区、天津滨海新区、深圳市、武汉城市圈、湖南长株潭城市群、重庆市、成都市、沈阳经济区、山西省之后，又一个综合改革试点。

     这个消息，让义乌又多了两个第一：浙江省第一个国家级综合改革试点，全国第一个由国务院批准的县级市综合改革试点。而为了区别于1979年起陆续设立的深圳、珠海、汕头、厦门、海南省等“经济特区”，媒体将上述“综合改革试点（试验区）”通俗地称作“新特区”。“新特区”这一名词很快传遍了义乌的大街小巷，连街头报亭的工作人员都说，义乌的新一轮高速发展期又要来临了。

    与此同时，有一部分投资者开始集结资金，准备购进房产展开短线操作。这让人隐约联想起海南获批“国际旅游岛”后出现的房产投资热。而也有一部分投资者觉得，在严厉政策的打压下，买房并非当下最好的理财选择。

    那么，“新特区”获批后，义乌房地产市场、义乌房价究竟会呈现怎样的走势？会迎来暴涨，还是会难敌政策压力呈现跌势？财富·会客厅此番邀请义乌房地产界三位资深业内人士，请他们来聊聊这一购房者眼下颇为关心的话题。

    话题主持人：本报记者 陶后夫

    特邀嘉宾：浙江日信房地产开发有限公司董事长 吕世良

    伊美控股集团董事局主席 何克能

    义乌市中厦房地产开发有限公司总经理 赵锡堂

    “义乌房价下跌论”缺少支撑因素

    主持人：在义乌获批全国第十个经济“新特区”后，义乌一些网友就在稠州论坛上展开了对房价走势的讨论。网友“舍得”说：“义乌被国家批为‘十大经济特区’之一，想让房价跌，那是不可能了。”不过，网友“风云突变”认为，义乌的房价有点扛不住了，原因是最近媒体上已有不少关于上海、北京、广州等大城市楼盘降价打折的消息。再加上今年通胀预期肯定小于去年，买卖方心理上可能会产生变化，不是急需买房的一般都会观望。

    我也了解到，今年房产调控依然以从严从紧为基调。那么，我们先请各位嘉宾讨论一下，义乌房价在未来1~2年内到底会不会跌？

    赵锡堂：我认为，义乌房价下跌的可能性不大，未来1~2年内，房价最有可能走上平稳、有序上涨的通道。

    义乌从原来只有50万人口，发展到目前拥有210万人口（其中外来人口135万），人多地少的矛盾日益突出，这使得义乌房地产市场总体呈现供需失衡的局面。

    而根据义乌市统计局的数据，去年，义乌城镇居民人均可支配收入达35220元，富裕家庭又为数众多，这又为房地产市场提供了很好的购买力量。按照市场规律，供小于求且购买力旺盛，商品价格显然要往上走。加之，获批“新特区”，义乌经济发展再添新活力，房地产市场必然迎来利好。所以，房价下跌可能性不大。

    吕世良：在调控的宏观大气候下，义乌房价涨速趋缓是必然的，但这并不意味着房价会下跌。原因不仅在于供需失衡的市场基本面，还在于，目前义乌市民的投资渠道太狭窄，除了股市、期货、外汇，就是房产。而眼下国际政治经济领域出现动荡，股市、期货、外汇投资回报不稳定，房产显然是市民投资置业的较佳选择之一。当然，义乌获批经济“新特区”，也会在很长一段时间里，成为支撑义乌房价的有利因素。

    何克能：无论是刚性需求还是投资性需求，都应该注意到一点，义乌有大量外来人口，所以义乌房产的出租率很高。我们不提倡买房只为套利，但事实是，现在房产在义乌依然是很好的长期投资品，是通胀之下闲散资金的“避风港”。

    对于“义乌房价下跌论”，我当然持反对观点。除了供需问题外，日益增加的房地产项目开发成本也使得房价难以走跌。去年义乌兴中商业地块B、C地块国有建设用地使用权出让，结果竞买人只给出4.4亿元的价格，地块流拍了。可今年，同样的地块仅是因商业部分规划作了修改，就拍出10.97亿元的价格。这一方面反映大趋势下义乌房地产市场仍然保持着特殊性，另一方面也表明，土地成本正在逐年增加。而土地成本的增加，势必推高房价。再加上人工成本、建筑材料成本，即使开发商愿意主动让利，压低利润率，新建住宅的价格也跌不了多少。

    义乌房价平稳上行可能性大

    主持人：看来义乌房价跌不了，是大家的一致观点。那么，在“新特区”概念备受义乌市民及各类媒体关注的情况下，义乌房价可能出现暴涨吗？

    值得注意的是，类似的现象不是没有，比如，2007年，重庆获批“新特区”，有媒体就报道说，该市在获批“国家统筹城乡发展综合试验区”两周内，房价上涨7.6%，当时重庆还出现了个别开发商“捂盘惜售”，故意抬高房价的现象。

    海南就更不用说了，海南在获批“国际旅游岛”后，房价几乎翻倍涨，不少义乌投资者都从中获利不少。

    吕世良：我认为，义乌房价要出现暴涨可能性不太大。一方面，国家出台宏观调控政策，本身就旨在抑制房价过快上涨，目前一部分市场需求已呈现观望态度。另一方面，义乌这两年房价上涨的速度略有加快，原因是去年年底北门街12号地块拍出高价，刺激了开发商的定价神经。也就是说，一部分涨价动力被提前释放了。这种种牵制因素，大大降低了义乌房价出现暴涨的可能性。

    赵锡堂：鉴于眼下的调控大背景，我们中厦房产作为开发商，正努力推行房地产“平价超市”的运营模式，力求为义乌房地产市场平稳健康发展作出努力。实际上，对利润的期望值放低一点，房地产开发企业仍然可以生存，仍然可以很好地发展。我刚才也已表明观点，义乌房价的未来走势，是平稳上涨。这不仅是国家宏观调控的目的，也是购房者正在日益变得理性，义乌房地产市场应时而变的结果。

    主持人：目前义乌市政府对房地产市场的监管正在不断加强，一个规范有序的市场也不允许房价出现暴涨。还想问一个问题，今年国家的主要任务之一是控制通胀，今年，央行已三次上调存款准备金率，那么，银行信贷投放量的缩减，会影响开发商的资金链吗？

    何克能：真正好的项目，银行还是会愿意放贷的，毕竟这是互惠共赢的。

    义乌商业地产前景看好

    主持人：我注意到，在《浙江省义乌市国际贸易综合改革试点总体方案》中，转变、提升贸易方式是义乌试点的发展目标。其中提到的建立新型贸易方式、优化出口商品结构、加强义乌市场建设、探索现代流通新方式、推动产业转型升级等等，均是实现这一目标的具体落脚点。义乌是一座商城，是一座工贸结合的城市，显然，“新特区”获批后，义乌在贸易、商业、金融等方面将更具优势。由此，义乌的商业地产未来会不会有更大发展？

    吕世良：去年以来，义乌住宅价格有被拉高趋势，当然现在已逐渐稳定，但是义乌的商业地产，这里不包括国际商贸城，同期的涨势不是太明显。而按照国外的经验，商业地产的价格应该是住宅的3~5倍。也就是说，目前义乌商业地产和住宅的价格呈现倒挂现象。

    “新特区”获批后，义乌将朝着成为转变外贸发展方式示范区、带动产业转型升级的重要基地、世界领先的国际小商品贸易中心和宜商宜居宜游的国际商贸名城的方向发展，在这样恢宏的蓝图中，不可能没有商业地产发展的空间和机遇。

    主持人：在近段时间义乌出让的土地中，有不少地块有商业性质。各位嘉宾所在公司，可能也拿了这种类型的地。现在，项目虽然尚未推向市场，但我仍想问问情况怎么样？

    赵锡堂：还不错，我们中厦预计将在现有项目中打造一个大型顶级的零售商业中心，也有部分商铺，从目前的咨询情况看，市场对这样的商业配套房产需求并不小。

    主持人：感谢各位嘉宾接受新报记者采访，本期财富·会客厅探讨的是获批经济“新特区”后的义乌房价走势，读者要是对此有独到见解，也可致电、致信本报一同探讨。电话：85592756 QQ：176616350