十问温州商业布局

    温州市规划未来10年商业布局的消息见报后，引起了市民和商家的广泛关注。商业网点布局不仅关系经营者，也关系市民的生活，昨天，记者采访市经贸委商业发展处处长孔令文、市城市规划设计研究院总工程师林观众、市经济建设规划院经济研究院院长徐剑光，请他们解读《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》(以下简称《规划》)的闪光点和台前幕后不为人所知的背景。

    1问：此轮商业网点规划是在何种背景下进行的？与2003年编制的《温州市城市商业网点规划(2003-2020年)》相比，最大不同点在哪里？

    答：目前的温州商业模式规模小、数量多、整体档次不高，市经济建设规划院曾地毯式调查过温州老城区商业网点状况，首次得出老城区人均商业面积1.5平方米的数据。

    市城市规划设计研究院的这次规划不仅把前期的商业网点研究与温州的整个城市规划进行了衔接，还把面向社区百姓的商业和高档商业分开。同时，从百姓的生活需求与商家发展需要出发，在商业网点的布局上，由原来侧重鹿城一个区域，扩大到瓯海、龙湾、永嘉及洞头等，达到了均衡发展的目的。而且，本次规划还将专业市场的布局、楼宇经济的发展等考虑在内。

    2问：温州商业还缺什么，通过这次规划，如何引导？

    答：在编制这个规划期间，技术人员走访了温州所有的大型商场，如人本超市、联华超市、时代广场、银泰百货等，商家几乎都发出了“场地难落实”的感叹。

    另一方面，有的物业在等项目，有的项目却找不到物业落地。这其中，很重要一点是人气问题。商业需要大型居住区来支撑，这次规划恰好解决了这一问题。

    3问：此轮商业网点规划会给温州城市格局带来怎样的变化？

    答：温州当前的商业布局中心是以五马-大南商圈为主导，该区域的人车大流量带来的交通堵塞，也限制了商圈的纵深发展。这次规划让商业布局从单中心向多中心发展，将建成与五马-大南商圈类似的城市级商业主中心滨江商务区及龙湾、瓯海、永嘉三江片等3个城市级商业副中心和几十个片区级、社区级的商业中心，使温州的整体商业布局层次清晰，主次分明。将来市民购物休闲时，可就近选择，这样可分流人车量，缓解当前温州市中心的“堵局”。

    4问：此次商业网点规划采用分层式布局，会给居民生活带来哪些好处？

    答：此次商业网点规划分层式布局，这种层次分明的商业格局，为居民的购物、休闲等生活增加了可选择性。居民安排大的购物、休闲活动时，可以选择城市级商业主中心或副中心，一般的购物休闲可就近选择片区级商业中心，生活中的小需求则可在社区级商业中心完成。

    5问：未来十年，温州的商业网点布局是否会冲击旧城区的商业格局？

    答：大量的新型业态陆续入驻，或多或少会牵制旧城区的商业发展，但不会造成大的冲击。由于目前温州核心商业中心五马-大南商圈，业态还是鞋服、路边店居多，大量新片区级的商业中心出现后，不少商家可能会进入百货市场等上一定规模的业态寻找发展空间。旧城区商业会受周边大型业态和居民生活的影响，发展成便民店或附属于大型业态上下游的小型商业项目。

    6问：滨江商务区和五马-大南的商业定位有何不同？

    答：从规划上看，滨江商务区和五马-大南商圈并列定位，但滨江商务区是一个商业和商务结合发展的大型商业集聚区，将是温州最具现代品味的高档立体商业空间，其商业建筑总规模将达120万平方米左右，零售、餐饮及其他服务占比分别为50%、50%。五马-大南商圈商业物业容量相对较少，仅20万平方米左右，其中零售、餐饮及其他服务的占比分别为70%、30%。从将来发展看，五马-大南商圈因其配套设施的不完善，将以定向性购物、休闲居多。

    7问：未来十年将引入更多的高端业态和新型业态，这会给市民消费带来怎样的变化？

    答：温州未来引入的高端业态将包括高端百货品牌、知名大卖场品牌、国内外知名品牌。引入的新型业态将包括城市综合体、“商品茂”等大型商业业态。高端业态的引入，将改变温州人高端需求往往要到上海、香港消费的格局；新型业态的入温，可使市民的吃喝玩乐在一个地方的城市综合体或“商品茂”中完成。通过大型商品综合体的整合，逐步缩小低小散的商业模式。

    8问：此次规划中，哪些重点商业项目已开建？哪些近期开建？哪些5年后开建？

    答：这次规划的重点商业项目中，龙湾城市级商业副中心(万达广场)及瓯海城市级商业副中心(大西洋购物中心)已开建，预计一两年就能与市民见面。滨江商务区城市级商业主中心目前正在前期规划，将在5年内动工，并达到初具雏形，10年内展现全貌。其他一些片区级和社区级商业中心，将根据各级政府的推进程度，陆续开建。

    9问：规划中提到，一些商业项目将采取商业地产商一体化的方式发展，这会给温州商业带来怎样的促进作用？十年后，温州的商业处在国内什么水平？

    答：采取商业地产商一体化发展商业的方式，有利于解决当前物业与业态不匹配的尴尬局面，容易吸引更多知名业态进入温州布局和发展，提升商业的整体档次。

    从代表一个城市商业发展程度的人均商业面积看，温州的人均商业面积要到2020年才能达到2.3平方米，是上海2008年的水平，将处于全国的中上水平。

    规划预计，温州要达到人均商业面积2.3平方米，未来十年要建设436万平方米的商业物业。基于此，温州社会消费品零售额将达到3767亿元，比目前增加2000多亿元。

    10问：这次规划为何选择瓯北镇三江片区作城市级商业副中心？何时启动？

    答：从直线距离上看，瓯江北岸到温州老城区，比龙湾、瓯海更近。过去，由于设置的门槛和建设跟不上，导致这些地方商业相对不发达。现在过江通道已经开建，这里发展商业，将与龙湾、瓯海的商业圈形成老城之外的三足鼎立。该商业副中心将自成体系，以打造楼宇经济、休闲娱乐等方面为主，定位相对较高。预计在5年后启动建设。