楼盘开发商违约逾期交房 20户购房人获赔

    近日，广西柳州柳江县人民法院快速执结了一批商品房买卖合同纠纷，20户购房者从房地产开发商手中得到6.4万余元的违约金。

    购房者：20户联合追讨违约金

    阿华是玉林市博白县人，在柳州做生意。2007年3月，他看中柳州市柳北区某楼盘的房子，与房开商签订一份《商品房买卖合同》，决定以个人按揭贷款的方式，向房开商购买一套商品房，房屋总价为21万余元。

    阿华向《法制日报》记者介绍说，双方在合同中约定，房开商应当在2008年8月31日前将验收合格的商品房交付，但如遇气象部门的气象记录有连续两天以上降水的，可据实予以延期；同时，商品房达到交付使用条件后，房开商应当书面通知办理交付手续，如果逾期交房，每日按已付房款的万分之一支付违约金；而房开商应当在商品房交付后的90日内办理产权登记备案，否则也要支付违约金。

    阿华说，直到2008年11月29日，房开商才在媒体发布交房公告，他在同年12月1日收房。因此，阿华以房开商违约为由，根据合同约定向柳州仲裁委员会提起仲裁，要求对方支付违约金。

    与阿华有类似遭遇的还有19户购房者，他们均认为房开商逾期交房及逾期办理产权登记，联合起来向房开商索赔。

    房开商：下雨延误工期可免责

    房开商有如下的辩解理由。

    房开商代理人在仲裁时出示了在媒体上公布的交房公告，以及柳州市气候评价所出具的相关气象证明。其代理人表示，根据双方的合同约定，他们在媒体上公布交房公告，说明已经在2008年11月29日向阿华交付了商品房，而双方签订商品房买卖合同至约定的交房时间2008年8月31日，气象部门证明的“连续两天以上降水”时间为183天，房开商据此可以顺延交房，“因此，即使在2008年11月29日交房，我们也没有延期，可以免除逾期责任。”

    房开商的代理人还指出，对于其余19户购房者，他们有同样证据证明受天气影响施工，可以免除逾期交房责任。

    仲裁委：房开商逾期办产权备案

    柳州仲裁委员会仲裁员在审查双方证据后认为：关于争议的房屋交付时间，虽然房开商在媒体上刊登公告，“但该公告只是通知阿华前来办理交接手续，并不是正式交付房屋，因此应当以阿华在2008年12月1日收房时间为准”。

    关于房开商顺延交房的时间，因双方约定延期交房情形，即气象部门有连续两天以上降水记录，而房开商又提交柳州市气候评价所的气象资料，阿华没有否认该证据的真实性，“因此，房开商虽然逾期交房，但出现延期交付情形，按照合同约定，房开商得以免除逾期交房责任。”

    最终，柳州仲裁委员会只认定房开商逾期办理房屋产权备案，裁定房开商向阿华和其他19户购房者支付逾期备案违约金。

    由于房开商的住所地在柳江县，该系列案交由柳江县法院执行。仲裁员同时指出：对于合同履行期间是否出现降水、降水是否影响工期、是否需要延期交房，房开商都应以适当方式告知购房者，房开商在履行合同中存在瑕疵。

    合同详细约定避免分歧

    无庸置疑，买房是老百姓生活中的大事，一旦遇到房开商延期交房颇觉心烦，而后者延期理由多以“下雨影响工期”为普遍。如何在买房时更好维护自身权益，《法制日报》记者就此采访了相关法律人士。

    针对此案争议焦点，广西律师李发翔建议，买卖双方，尤其是购房者应当要求在购房合同中，对延期交房情形作出详细约定，“比如下雨，阿华等人的合同虽然约定‘连续两天以上降水’,但可以更加细致，如约定每天降水超过10毫米或者20毫米，连续超过若干天，才能影响施工。这样方能避免双方分歧。”事实上，仲裁员也指出了上述合同条款的瑕疵。

    对于交房具体时间，李发翔认为，我国民法通则及合同法都规定，财产或标的物的所有权，自交付时起转移，而法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    “一般来说，购房者去收房，房子的所有权才转移，这才算房开商的交房时间。”李发翔解释说，法律既然规定“当事人另有约定除外”，指的就是双方在合同中约定的“以书面通知”形式交房。这位律师认为，这里的“书面通知”，通常是一对一的通知，比如挂号信、特快专递等形式，而房开商在媒体刊登公告，不能算是合同约定的“书面通知”；按照法律规定，即使进行公告送达，也只有在受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的情况下才能进行。因此，房开商应该提供证据，证明购房者收到专门的“书面通知”，否则双方办理房屋交接手续的时间，即为购房者的收房日期。