住房政策需战略思考：保障房缓解通胀掠夺效应

    "商品性保障房"的金融效果

    "房改"模式的保障房，还可以有效缓解通货膨胀对低收入居民的掠夺效应，增加居民应对物价上涨的承受力。前面讲过，通货膨胀不会平均影响每一个居民。其本质上是对财富的再分配过程--负债的获益，储蓄的受损。拥有资产较少的低收入居民在这个过程中受损最大。

    低价建设住宅提供给低收入阶层，然后允许其进入市场，这个差额，就是在分配居民的财产性收入。由于通过"先租后售"办法拥有财产，相当于间接从银行获得融资，低收入居民就有可能从通货膨胀中受损的债权人，变为获益的债务人。

    特别重要的是，保障房一旦可以进入市场，就可以像一个微型银行那样，跨越生命周期，配置劳动力的资产。

    如同任何一项资产，劳动力也会随着年龄的增长而"折旧"。如果一个人在其价值最高的生命周期获得不动产，就可以将其劳动"储存"起来，对冲年龄增长带来的"贬值"。当劳动力市场价值耗尽，退出市场后，不动产的价值达到峰值。通过反抵押等方式，将其"储存"在住宅里的价值提取出来。此时，住宅就可以成为类似养老储蓄或社会保险的作用，只不过，这种保险不会像现在西方政府的社会保险那样，给未来的政府带来巨额债务。

    在社会保障系统不发达的发展中国家，住宅的"储蓄"功能极为重要，它可以将劳动力转化为资产，从而使个人的财富脱离对劳动力价值的依赖，减少劳动力老化导致的社会负担，避免由于劳动力耗尽后陷入贫困。

    不动产升值，源自于政府公共服务的改善。政府财政越强大，服务得越好，不动产升值就越快。这就是为什么在"土地财政"条件下，不动产拥有超常的保值功能，从而引发大量投资性需求。显然，商品化的保障房所具有的将劳动力资本化的功能，是目前已有廉租房和公租房为主的非商品化的住宅所没有的，更是农村住宅所没有的。

    需要指出的是，财产税可以减少公共服务带来的财富转移，抑制投资性需求。但它同时也可以削弱住宅的储蓄功能。财产税越高，住宅的"储蓄"功能就越差。一旦住宅升值减去财产税后的收益率低于银行利率，住宅就不再具有任何"储蓄"能力，买房就不如租房。

    扩大对货币的需求

    流动性"过剩"与否，乃是一个相对的概念，它既可以通过减少货币供给解决，也可以通过增加货币需求解决。在流动性已经过剩的大背景下，房地产市场的规模不仅不能萎缩，相反，超大的流动性过剩，需要更大规模的房地产需求去对冲。

    以成本价为新增城市居民提供住宅，可以大幅拉低住宅总价，从而解决居民住宅问题；这类住宅能够再进入市场，售价大幅提升，又可解决居民财产保值的问题。通过这样有控制的涨价，可同时达到对冲巨额的流动性，缩小贫富差距的双重目标。

    1998年房改的成功告诉我们，住宅不仅可以解决货币问题，也可以缓解分配问题。它可以在极短的时间，大规模造就有产阶层，使社会结构在急剧转变的过程中，保持最大程度的稳定。1998年的房改，我们成功过，我们没有理由不会在未来再次成功。

    生产与消费不对称，是中国经济的显著特点。由于生产能力大大高于消费，迫使中国经济高度依赖国际市场的需求。"调结构，扩内需"已被列入国家经济的头等议程，其面临的一大挑战，就是生产与需求融资效率的差异--在生产性融资极大地扩张(拜"土地财政"所赐)的同时，除住房以外的消费性融资，几乎没有什么增长。信用生产和信用消费的落差，最终决定了生产与消费的结构失衡。

    在现代社会里，信用消费甚至比信用生产更重要。对中国经济而言，缺少信用消费，"扩内需，调结构"就难以实现。而跨期消费的基础，就是必须具有可靠的个人信用。住宅所能提供的个人融资潜力，没有任何一个产品可以相比。它可以为跨期消费提供至关重要的信用。信用消费反过来又会产生巨大的货币需求。这些需求对冲过剩的流动性的效果，将会远超提高利率或准备金。

    一个经济对货币数量(M2)的需求，并不简单取决于该经济以GDP(增加值)衡量的规模，同时也取决于该经济全要素(土地、劳动力、技术、不动产等)资本化的深度。如果我们把GDP视作一个经济的横断面，资本化的深度就是这个经济能够跨期配置资源的时间维度。合宜的货币供应量应当是两者的乘积。显然，经济增长速度越快，同样时间，可以贴到现在的资本就越多，所需的货币就越多。这就意味着GDP较小的经济规模，只要速度够快，依然会有较高的货币需求。反之，抑制经济增长速度，也会缩小全要素资本化的深度，减少对流动性的需求。

    一栋靠自给自足方式建设的房子，如果不能交易，就一分钱的货币需求也不会产生。但如果可以出租100元，就可以产生100元的货币需求。如果可以抵押，抵押十年，就会产生1000元的货币需求；抵押100年，就可以产生10000元的货币需求。如果经济以7%的速度增长，这个数字大约每十年增加1倍。

    住宅如此，劳动力也是如此。一旦有了住宅这个中介，社会全要素资本化就将极大地加深。由此产生巨大的货币需求，可以轻而易举地对冲由于汇率等原因被迫释放出来的货币，使货币供给在更大的经济规模上，重新恢复平衡。反之，收缩经济，资本化深度将会缩小，一旦信用崩溃(如雷曼兄弟破产)，过剩的流动性就有可能导致溃坝般的社会灾难。

    没有孤立的房地产政策

    高房价是央行超发货币导致的，尽管地方政府可能从中受益，但并不能对高房价负责。一味地问责地方政府，表明我们尚不真正明了这一轮房价飙涨的根本原因。过去6年，房地产的政策几乎都是围绕着房价做文章，很少从国家战略的角度，思考房地产所扮演的角色。这种重战术、轻战略的思维模式必须改变。

    在目前的经济周期里，流动性过剩是主要矛盾。抑制通胀和抑制高房价，是鱼和熊掌的选择。越早承认这一点，政策制定就会越主动。

    1997年，香港打压房地产市场，导致房地产价格崩盘的教训告诉我们，房价下跌不仅无助于金融风险的解除，无助于低收入者置业，反而会有导致银行"垮坝"的危险。其后果，绝不会仅仅局限于房地产市场，而是通过物价飙涨、股市崩盘、企业违约、就业减少导致整个社会的全面动荡。而这些动荡的后果，要远比房价上涨更严重。

    有人以为，是经济过热导致流动性过剩。因此，只要提高资金成本，降低发展速度，就能最终解决流动性过剩。可历史的经验表明，这样的政策胜少败多。同样的经济"过热"，原因不同，对策也应不同。经济增速减慢，将会显著抑制全要素资本化的深度，减少对流动性的需求。对于流动性过剩引起的"过热"，减少对货币的需求，只会使问题更加恶化。

    在货币供给一定的情况下，价格上升乃是吸收过剩流动性的唯一途径。任何打压价格的政策，都可能与宏观经济目标背道而驰。如果我们无法控制价格上涨，我们的问题就应当从"怎样抑制物价"转为"哪个市场上涨，对社会稳定影响最小"。

    按照这一原则，当前正确的政策选择就应当是，将抑制全面通货膨胀作为宏观经济的首要目标，将房地产政策作为实现宏观经济目标的手段(而不是相反)。为此，把保障房做成一个良性的金融产品，将暴涨的流动性"分洪"到商品性保障房建设之中，就是必须作出的战略选择。只有通过房地产市场"扩容"，才能在流动性过剩的条件下，换取整体经济与社会的稳定。

    这就意味着作为货币"纳洪区"的房地产，不仅不应将打压房价、挤破"泡沫"、驱赶流动性作为主要政策目标，相反，应当通过放开商品房价格、盘活存量资产、"二次房改"等方式，有管理地推动资产价格的上升，维持经济增速，最大限度地吸收货币，并将因"分洪"带来的损害减少到最小。唯有如此，才可以为"调结构，扩内需"争取到足够的时间。

    更进一步，如果可以充分利用廉价流动性带来的机会，我们甚至有可能通过大规模建设商品性保障房，一举跨过住宅问题和财富分配问题两大"中等收入陷阱"，进入稳定的社会经济上升通道。只要住宅的初始获得具有普惠性，有管理的价格上升，就可以替代升息之类副作用极大的货币政策，为保护居民财产价值营造避风港，为重新分配社会新增财富提供有力工具。

    放眼全球，竞争性的货币贬值不可避免。现在各国的政策，就是看谁能在这场即将到来的洪水中，站在比别人更高的位置。而对冲超发货币的能力，将决定谁是最后的生存者。与全要素资本化深度已达极限的发达国家不同，城市化为我们避开当前席卷全球金融海啸提供了独一无二的机会。新增城市居民的居住需求，就是这一战略的最大支撑。只要激活这一巨大的货币需求，中国就可以成为全球暴涨的货币海洋中，最安全的岛屿。

    这就是房地产政策制定者，所必须具有的战略视野。(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)