楼市限购令或应长期化

    国家统计局11月10日发布消息，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比涨幅双双回落，在"二次调控"作用下，楼市正在"二次探底"，而各地纷纷出台的限购令则功不可没。

    据不完全统计，截至目前，已有15个城市出台了限购令。尽管与信贷、税收等调控手段相比，限购令带有更多行政手段印记，也因此引发颇多争议，但综合考虑中国国情和房地产市场实际，限购令不仅是确保楼市健康发展的一剂猛药，也是一剂良药，限购令具有正当性、必要性和可行性，在加以必要的规范和完善后，应改变其"临时政策"的定性，而将其长期化、常态化、普遍化，给公众一个稳定预期。

    限购令具有正当性，根本理由在于房子是给人住的。人多地少是我国的基本国情，因此，房子应当是消费品，而不应成为投资品，正是近年来的投机炒作造成了房价飙涨。实行限购令，禁止一个家庭拥有过多的住房，完全符合住房居住的属性，也不影响任何家庭的自住和改善性需求。

    商品房虽是私人财产，但房子下面的土地却是国有也即全民所有的。如今房子之所以稀缺，并非建筑材料稀缺，而是土地稀缺。因此，对于建立在全民所有的土地之上的商品房实行限购，打击炒作，更具有天然的正当性。

    现实中，凡是关系国计民生的稀缺产品，都实行不同形式的限购，而绝不允许投资炒作。在百姓的衣食住行中，作为"食"的粮食和作为"行"的火车票，都不允许囤积居奇和炒作。甚至有的商家搞促销还会要求"限量购买"，那么，房地产事关百姓的"住"，资源更为有限，也理应限制炒作。而且，"限购"不是"限价"，国家从未代替开发商为商品房定价，目前的限购措施只是排除投资投机需求对价格机制的扭曲，而对正常的住房需求和消费，仍然坚持市场定价。

    限购令的必要性在于，住房的特殊属性决定了不限购不足以遏制投机炒作和房价飙涨。对于一般商品，要稳定价格，就要通过加大供给，达到供需平衡，但住房有所不同。从需求方面说，几乎没有一种商品像住房这样，既是生活必需品，又有长期投资价值。尽管公众对粮食、服装、家电等生活用品的需求越来越大，但人们购买这些商品只是为了使用，不会囤积，因此，需求总是有限的。而住房价值相对稳定，还有租金收益，近年来愈加成为投资者的首选，只要能带来收益，投资需求就是无限的。从供给方面说，目前市场上各种商品的产能都可以不断提高，即使粮食这样的特殊商品，在极端情况下还可以考虑进口。但是，由于土地的有限性，住房供应却无法大规模地提高。

    住房供给的提高空间很有限，而住房的投资需求没有上限，同时住房又是生活必需品，投资需求可以"绑架"真正自住的需求。因此，住房这种在需求和供给方面双重的特殊性，决定了仅靠提高供给无法稳定房价，要想达到供求平衡，必须首先抑制不合理需求，也即投资投机性购房需求，限购就是最直接的办法。

    限购令的可行性也毋庸置疑。很多人担心限购令会被投资者钻空子，其实这种可能性极小。正如住建部在《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》中指出的那样，采用假证件、假材料等方式购买住房"会造成购房家庭重大经济损失"。违反限购令购买住房，将面临一个最基本的法律风险：动产所有权转移以交付为要件，而住房等不动产所有权的转移却是以登记为要件。也许限购别的商品，还可以拿假证件冒名购买，只要东西拿到手也就安全了，但房子则不同，用别人的名字买房，只要房产登记在别人名下，那么，即使自己住进去了，房子所有权依然是别人的，炒房者不会甘愿冒这样大的风险。

    综上所述，目前个别城市的限购令完全可以也完全应当长期化、普遍化，若如此，可一举解决楼市供需矛盾，改变楼市调控"越调越涨"的怪圈。当然，如果将限购令全面推开，长期执行，也有一些细节需要完善。

    其一，应当确定科学合理的限购方式。目前各城市出台的限购令主要有两种，一种是大多数地方推出的"增量限购"，即从政策出台之日起，一个家庭只能新购一套住房。这种方式不考虑已有住房情况，而且也不鼓励"卖房"，因为卖房后再买房仍然受限，不利于加大供应量，注定只能是临时政策。另一种是深圳等城市执行的"总量限购"，即每户家庭限购两套住房，如果没房，可以买两套；如果有一套，还可买一套；如果已有两套，则不能再新购住房。显然，总量限购是对每个家庭持有房产的动态管理，若出售一套，则可购套数相应增加，这更公平合理。目前人们对限购令的质疑，主要在于增量限购，今后如将限购令长期化，应当采用总量限购方式。

    其二，应当明确限购数量。既然房子是给人住的，那么，一个家庭(包括未成年子女)住一套房子已经足够，这也是实际生活中的大多数情况；考虑到改善型需求，以及先买新房、再卖旧房的实际问题，每个家庭限购两套也没有任何不便；即使考虑到子女替父母贷款买房的情况，限购三套的政策也已经足够宽松。总之，将每个家庭限购两至三套住房的政策长期化，不会对居民住房需求带来任何伤害，如果说有伤害，那也只是伤害了炒房人，限制了为赚钱而买房的投资投机需求。

    其三，限购令长期化之后，可以相应放松首套房首付比例和贷款利率，减少"误伤"。限购令和差别化信贷政策有替代作用，不实行限购的情况下，如果遏制不住房价，就只好不断提高贷款利率和首付，这的确会在一定程度上误伤自住和改善需求。而如前所述，长期实行限购，则不会对自住和改善需求有任何影响，此时就可以对于限购范围内的住房贷款提供一定优惠，既遏制投资投机需求，也促进了合理住房消费，使政策更加精准化。