十年来的宁波楼市格局被史上最严厉调控改写

    跑龙套的第一次抢了主角的戏份，换角风波中，领跑甬城商业地产的主角是谁？

    一场史上最严厉楼市调控，正在悄然改变宁波楼市格局。

    从2000年以来，宁波地产迎来十年牛市，这十年，人们已经习惯唱主角的是七十年产权的的住宅楼盘，跑龙套的是四十年产权的商业公寓。

    而这一次，十年来一成不变的楼市格局被颠覆了，主角和配角调了个，商业公寓抢了主角的风头。因为今年实行的史上最严厉的楼市调控组合拳，拳拳砸向七十年的住宅楼盘，而商业地产却在风雨如晦中独善其身：不受一户家庭只能新购一套房的限购令影响，不受外地人限购的影响。

    不仅仅如此，商业公寓之所以成为主角，还来自于半年前宁波三部门联合发的一纸通知，这纸通知使得未来商业公寓将少之又少，于是，物以稀为贵。

    商业公寓何以成为楼市新贵？在商业公寓中，谁会是标杆楼盘，成为主角中的主角呢？

    发问之1

    楼市大戏里商业公寓为何能成为主角？

    三部门禁令出台半年商业单身公寓一时洛阳纸贵。

    半年前的5月17日，宁波市规划局、宁波市建委、宁波市国土资源局联合发布的一纸通知，深刻改变了商业公寓未来的命运。

    该通知规定土地尚未出让的拟建办公建筑，公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%；而土地已出让的拟建办公建筑，单元式办公室建筑面积不高于办公建筑总建筑面积的40%。其中，这则通知还有非常重要的一点就是，公寓式办公楼的房屋产权所有人仅限于企业法人。

    根据这个规定，毫无疑问，未来宁波的商业单身公寓的供应将急剧下降，同时在今后，个人想拥有商业单身公寓更成为一种奢望。

    如今半年时间过去了，宁波的商业公寓市场受到了怎样的影响呢？记者从宁波房产市场上了解到，三部门禁令传出后，即将成为绝版的商业单身公寓受到追捧，一时洛阳纸贵，尽管是在"史上最严厉"的调控风暴下，但是像翡翠湾、江北万达广场的单身公寓全部售罄，其他商业单身公寓项目如21码头、一品公馆的销售率都大大超过了同类地段的住宅产品，而近期将要开盘的绿城·皇冠花园三期等商业楼盘也集聚了大量意向客户，在刚闭幕不久的住博会上，绿城·皇冠花园三期没有参展，却吸引了大量购房者参观售楼中心，是人气最旺的未参展楼盘。

    史上最严厉调控下

    商业地产享受"豁免"特权

    二套房首付被提高到至少五成，贷款利率不低于基准利率1.1倍；暂停发放三套以上房贷；每户家庭限购一套房；对于外地人购房从限贷到限购……史上最严厉的政策组合拳每一拳都重重砸向了住宅楼盘，而商业公寓却享受到了"豁免"特权，在调控风暴下"被照顾"。

    与调控下的住宅楼盘相比，商业公寓不计入家庭购房的统计范畴；商业公寓贷款固定为5成；商业公寓的价格远远低于住宅用房的价格，单是这几点，就足以使其成为新政下市场新的热点，商业楼盘也由此受到了投资者的偏爱。

    在宁波的土地市场，住宅用地非常紧张，楼盘位置也相对偏远，与之相比，目前在建在售的商业公寓项目却占据了不错的地理位置，如高新区的绿城·皇冠花园三期、21码头等项目，均位于热点区域中；另外相对于住宅动辄两百万起步的高价，商业楼盘较低的总价，也使其成为很多刚性需求的选择。

    发问之2

    豪宅年刚需购房者何处栖身？

    2010年的宁波楼市，有不少知名地产人士将其称之为"豪宅年"。这种表述并不到位，应该是"豪宅年"+"商业公寓年"。在2010年的宁波楼市，我们可以看到很多豪宅，像维科上院，像雅戈尔长岛花园、御玺园、新海景花园……同时在2010年的宁波商业公寓市场，项目众多，乱花迷人眼。像目前市场上在推广的商业公寓项目就有爱都会、金东岸、新城名苑、金湖世家、新海蓝钻、城市金领、尚南小筑、学府一号、中河名庭、凤凰水岸金筑、和美城、皇冠花园三期、东寅银座等等。

    但是，对于普通刚需需求购房者而言，无论是豪宅，还是商业单身公寓，都无法满足他作为婚房的需求，都不是他的菜。豪宅和别墅，令人生畏的总价让普通购房者望而却步；而商业单身公寓因为户型偏小，无法满足三口之家的生活。当住宅楼盘已经遭遇政策"限购"，打造成住宅楼盘的商业公寓项目可以说是刚需购房者不错的选择。

    在宁波的商业地产中，绝大多数都是商业单身公寓项目，打造成住宅楼盘的屈指可数。在类住宅的商业楼盘中，不外乎绿城·皇冠花园三期、和美城以及东寅银座这三个。

    在这三个项目中，和美城项目有精装修和白坯两种户型，但是92平方米以上的户型会以白坯交付；而东寅银座据说装修标准将达到每平方米6000元，这个价格预计会把一些刚性购房者拒之门外；而精装修的皇冠花园三期，无论是户型面积还是总价都可谓是为宁波刚性购房群体量身打造，三期共有4幢城市精装公馆，户型面积约为95㎡-155㎡之间，无论是刚需购房者首次购房，还是改善型购房者需要三房，都可以找到自己合适的房子。

    在北京城，潘石屹SOHO中国的楼盘总是很醒目，SOHO现代城、建外SOHO、三里屯SOHO……这些类住宅的商业楼盘拥有一流的地段、时尚的外立面、舒适的户型，成为区域地标，取得了巨大的成功。宁波类住宅的商业楼盘今年才刚刚起步，像皇冠花园三期等楼盘马上要推出样板房，他们会得到宁波购房者的认可吗？让我们拭目以待。