预售资金难再大挪移 开发商用钱像取公积金

    本报讯 从今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。这是由人行杭州中心支行和银监会浙江监管局联合下发的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见修改稿)中的规定。

    离文件执行时间不到一个月，对于预售资金的管理新规定也在我市开发商中引发了讨论。业内人士表示，对预售资金进行监管，对购房者来说更加安全，而对于开发企业来说，将会使资金流动减慢，开发速度放缓。

    开发商用预售款像取公积金

    “商品房预售资金监管”，就是开发商根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地商业银行申请开立商品房预售资金专用存款账号。购房者按合同约定支付的预购房款(含商品房按揭贷款、住房公积金贷款)，将全部纳入该账户，由银行进行封闭式监管，开发商将不得挪用该笔资金。若开发商申请使用监管项目预售资金，需向监管银行提出申请，并提交监管项目监理单位出具的建设项目分部分项工程完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明。

    根据《暂行办法》的表述，此举的目的为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维持房地产市场正常秩序。

    为保证预售资金用于项目建设，《暂行办法》中规定，商品房预售资金在项目竣工验收备案前，优先用于项目工程建设投资，其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税收，以及归还本项目房地产开发企业贷款。从这些手续看，有点像市民提取公积金，虽然都是自己的钱，但都要有特定的用途才能提取。

    在保证本项目工程建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金累计总额，只有超出该监管项目工程预算清册总额的110%时，房地产开发企业才可以调用其中超出部分资金。

    据《暂行办法》规定，在10月1日以后批准预售的商品房项目(含经济适用房、限价商品房)将全部纳入预售资金监管对象范围。

    对于未签订商品房预售资金监管协议的项目，房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证。房地产开发企业申请办理“商品房买卖合同”预售备案登记时，也需要提供商品房预售资金存在资金账户的证明。

    若开发商提供虚假申报材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人房款或不将购房人房款存入所设定的资金账户，房地产行政主管部门将立即停止该项目的销售，并勒令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

    行业影响几何

    以前在同企业的不同项目中资金乾坤大挪移，甚至利用资金炒股、炒地皮的情况时有发生，今后这些行为将被列入监管。房地产企业会受到影响吗？

    业内人士表示，现在的开发商都是十个茶壶八个盖，一些小开发商将一个项目回笼的销售资金投入下一个项目中，原本应该是偿还银行贷款或者支付工程款，却拿去买地、放贷等等，而开发商自己不用多少资金实力就可以运作一个大项目。如果不能保证足额的建设资金，就很容易出现开发商资金断裂，导致楼盘烂尾等情况。

    因此虽然业内讲起来都把这种运作当成资金的高效率利用，却对房地产业超常规膨胀发展起了推波助澜的作用。而预售资金一旦纳入监管账户后，行业内很多不规范的小企业将会很难发展，资金的放大效应没有了，有多少钱只能干多少事。

    文/严瑾漪 图/方群青