央行银监会警示地产信贷风险 意在迫使房企降价

    这两天，央行、银监会接连对房地产信贷政策以及信贷风险表态。央行重申要严格执行差别房贷政策，监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出了密集警告。

    “在房地产贷款中，个人抵押贷款的风险非常小；而地产商的开发贷款则有一定风险，但目前这种风险尚在可控范围。”民生证券副总裁、首席经济学家滕泰在接受中国经济时报记者采访时表示，中国房地产贷款大部分是优质贷款。

    房贷风险总体可控

    滕泰说，之所以认为中国房地产贷款大部分是优质贷款，一方面是因为很多贷款都有较好的资产抵押，抵押比率比较高；另一方面，商业银行在发放贷款时，对贷款企业还款能力、项目执行能力等方面的调查都非常严格。这与金融危机之前的美国房地产贷款完全不同：首先，美国房地产市场本身并没有过多的增长驱动力，其次，他们有许多次级贷款，这些次级贷款主要是针对80后、70后这些还款能力不强的群体发放。所以，比较而言，中国整体的信贷风险都不大。

    本报记者从南方一家国际银行行长那里了解到，个贷市场目前也没有太大风险。因为，当前房价是在今年3月份之后一路狂涨而上形成的，即使在政策调控下下跌20%，也只是回到今年3月之前的水平，房价仍在高位运行。而且，今年3月之后，虽然房价大涨，但并没有真正形成多少市场成交量，而银行也没有形成大规模的个贷额度。

    “风险警示主要是指开发商的开发贷款。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受本报记者采访时介绍，目前银监会对商业银行有指示，囤地的开发企业不能贷款，国土资源部也正在全国打击囤地行为。“在这种情况下，囤积的土地已经变成了开发企业最大的负担。”

    风险警示可能迫使房企降价

    杨少锋说，对于资金实力不够、土地囤积较多、开发能力又比较弱的企业，其目前的现金流非常危险。一方面市场成交量低迷，企业没有资金流入；另一方面国土部加大对企业土地的清查力度，迫使企业不得不加大土地开发规模，而加大开发量即意味着资金投入也要加大。在这种情况下，开发企业既从银行贷不到款，又无法通过市场销售回款，资金链绷得太紧，很容易就会断裂。

    事实上，目前已经有一些业内人士认为“部分房地产商存在资金链断裂现象”。据了解，高层监管人士也有这种表态。因为目前楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。

    “如果这种状况持续下去，开发商就会越来越缺钱。”杨少锋告诉记者，其实政府也很担心市场出现大跌。“现在银行为什么要做压力测试，一方面是把风险置于可控范围内，另一方面也是希望通过信贷收紧的压力让房企加大土地开发量，加大销售力度，其实就是迫使企业降价销售。”

    所以，房贷风险警示并非意味着风险真的很大，这只是监管层传递的一种指导信号，就是目前银行方面对开发商贷款采取的依然是收紧政策，企业要想缓解资金压力，只能通过降价以求快速销售。

    “当然，并非所有房地产企业的资金链都脆弱不堪。”滕泰认为，国内开发商经过多年发展，目前实力已经相当雄厚，不论是信贷实力还是资产规模，都跟过去不可同日而语。而且，过去十年，房地产行业的调整不止一次，但都没有出现上世纪90年代的烂尾楼情况，这说明市场需求随着经济增长和居民收入增长也在不断上升。最重要的是，房企的资本积累也已非常可观。

    中国管理科学研究院研究员李开发在接受本报记者采访时也认为，目前开发商并不缺钱，资金压力也还不是很大，否则，房价早就真正开始下降了。

    “房地产开发商的资金链至少在2010年不会断裂。”李开发说，目前市场上不断出现的房价“假摔”、明降暗涨现象，只能说明资金压力还不到真正会压垮房企的时候。