甬21条出台细则有保有压 改善型购房者或受益

    继不少城市自主制定楼市调控地方细则后，宁波市制订了《宁波市政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。全文覆盖住房信贷、土地供应、市场监督、住房保障、住房规范等多方面，共提出21条措施。这份文件于近日通过市政府审议。

    相较北京、深圳等地细则，甬版“21条”细则并未“加码”，调控重点着眼于规范市场秩序、增加有效供给，浓墨于加强住房保障。在目前甬城楼市成交明显萎缩的状况下，实施意见全面但温和，有保有压。

    住房信贷方面

    第三套房贷款首付和利率大幅提高

    在市民关心的房贷政策方面，新出台的“甬21条”是如何规定的呢？

    实施意见指出，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，商业银行可暂停发放购房贷款，如发放贷款，首付比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据各自总行要求和风险管理原则确定。

    4月17日，国务院针对房地产市场再出重拳，“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。本报也曾做过调查，甬上多数银行暂停受理，不少市民只能观望。

    对那些并不属于投资投机的市民来说，实施意见有令人欣慰的举措。“尽管首付和利率要求较高，但毕竟口子有所松开。”房地产业内人士林先生说，“放宽一度曾经被误打的改善型自住买家和异地购房需求，让楼市不至于快速下滑，避免市场的大起大落。”

    公积金贷款未还清不能再次申请

    住房公积金贷款也将实行差别化政策：家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭再次申请住房公积金贷款购买住房的，从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。而购买第三套房及以上住房的，暂停发放公积金贷款。每户家庭在原住房公积金贷款未还清前，一律不予再次发放住房公积金贷款。

    可以看出，甬版细则是国家、省有关政策的延续，即区别对待不同群体，抑制投资性需求，自住改善型客户或受益。

    外地人在甬购房的门槛有所降低

    而非本地居民关心的能不能在甬买房，细则也给出明确说法：严格控制非本地居民非自住型购房需求。对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民申请购买住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行，同时按照风险状况商业银行也可对其暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

    本地一房地产企业销售人员说，据他了解，对那些不能提供相关纳税或社保缴纳证明的外地人，“国十条”后，几乎所有银行都是拒贷的。而甬版新政的出台，降低了外地人在甬购房的门槛。

    购房套数不强限税收政策未明确

    实施意见并未出现强制性要求采取限购措施。据此，建委的解释是，目前只有北京市作出一个家庭只能新增限购1套住房的规定；宁波投资和投机性购房又已基本退出市场。但对房价上涨较快、房源供应紧张的县(市)区，可以采取临时性限制措施。

    记者也注意到，甬版细则虽覆盖面较广，但对“国10条”中提及的税收政策模糊带过，之前民众关注的房产税、物业税、土地增值税等避而不提，只说“严格执行国家后续调控政策措施”。业内人士认为，一方面说明税收政策在短时间无法落地，另一方面也为国家后续政策出台留下了想象空间和实施余地。

    住房保障方面

    保障性住房覆盖范围扩大

    “甬21条”用大量的篇幅强调加强住房保障力度，要求各地要切实抓好住房保障规划的落实，优先安排保障性住房建设用地，在2010年底前完成今后2-3年的保障性住房建设用地的选址和落地。细则再次强调，保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房建设用地供应总量70%。

    今年6月底前，宁波还将全面启动廉租住房扩面工作，将廉租住房保障对象扩大到人均年收入在上年度城镇居民人均可支配收入60%以下且住房建筑面积低于人均18m2或户36m2的家庭，做到符合条件家庭申请一户解决一户。

    一些看过“甬21条”的市民称，最重要的是把房子建起来，而不是放在图纸上。

    拆迁安置房面积不得低于住房拆迁面积

    实施意见中称，在拆迁安置房建设上，2010年拆迁安置房建设面积原则上不得低于住房拆迁面积。

    业内人士称，这个初衷是好的，但需要防止把拆迁户安置推给市场，因为以前发生过拆迁户无房可安置就选择货币安置，但房价变化较快，拆迁户最终成了无房户。要考虑到，一个安置房项目建设期往往要超过两年，从项目立项至领出施工许可证要花费一年，开工建设至项目交付往往还要一年半时间，安置房建设根本无法跟上拆迁速度。

    将出台公共租赁住房政策

    加大住房保障力度，“甬21条”多管齐下，宁波将出台公共租赁住房政策。据介绍，来自建委方面消息称，重点是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭和引进人才、优秀外来务工等群体的阶段性住房问题。而年内要通过村企结对解决30%外来务工人员住房问题。

    “可以看出，政策的重点从单纯遏制房价的临时性条款转移到保障性用房的长久目标上来，政府将主要的精力放到保障性住房的供应量，给买不起商品房的中低收入者提供切实可行的保障性用房。”一位常年关注甬城楼市的房产评论人士称。

    在他看来，通过多推保障手段，扩大保障范围，有效缩小“夹心层”，可使游离在商品房和保障性住房之间的部分群体获得保障，从而从侧面减少刚性需求的压力。“结合加大土地供应、普通商品房供应，信贷调节，从而有望实现遏制房价快速上涨势头。”

    记者注意到，21条还要求各县(市)区要结合当地实际，抓紧调整和完善相应的政策措施，坚决清理和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地供应及减免行政事业性收费和财政补贴等政策。

    业内观点

    “甬21条”有保有压想买房的，可再等等

    东城泰富经理刘士礼认为，“甬21条”在业内预料之中。他说，国家宏观调控后，宁波房产交易量下跌70%以上，下滑速度在全国排名靠前。细则在这种现状下，保持对投机、投资买家的高压政策，改善型自住买家得到了实惠，楼市不至于快速下滑，避免市场的大起大落，稳住健康平稳发展的脚步。同时还侧重保障民生，给买不起房的中低收入者提供了切实可行的保障性住房。

    对那些持币观望的市民，刘经理的建议是，想买房，再等等。毕竟细则实施需要一定时间传导，当然也不必过分希望房价还能下跌很多。