台州房屋买卖合同纠纷明显增加，开发商违约占比大

    昨天下午，台州市中级人民法院召开新闻发布会，公布了5年来我市商品房买卖合同纠纷案件审判的基本情况。开发商违约、政策阻碍合同履行、虚假宣传成纠纷三大主因。

    5年来，我市两级法院商品房买卖合同纠纷案件收案共计2259件，案件数量呈整体上升趋势。

    房屋买卖合同纠纷明显增加，受市场行情波动影响较大

    据介绍，近年来，随着我市房地产行业的快速发展，房屋买卖合同纠纷亦明显增加。

    5年来，我市两级法院商品房买卖合同纠纷案件收案共计2259件，占全部房屋买卖合同纠纷案件的74.51%。其中，2010年，我市两级法院受理此类纠纷案件数量为273件，2011年108件，2012年猛增到853件。2013年后案件数量整体平稳，2013年374件；2014年436件，2015年1-9月共215件。

    “从总体趋势看，该类案件收案数受房地产市场行情波动影响较大，在房地产市场行情急速上升或急剧下滑期间，易出现案件井喷。”市中院民一庭庭长赵勇说。

    纠纷案件主要分三大类型，开发商违约占比大

    5年来，从商品房买卖合同纠纷案件受理情况来看，主要包括三种类型：

    第一类是开发商未依约履行所引起的违约责任纠纷（逾期交房、逾期办证、房屋质量存在瑕疵、一房数卖等情形），占比达70-80%，其中逾期交房、交证案件最多。

    第二类是政府宏观政策（“限购令”）导致合同履行障碍所引发的违约责任纠纷。

    第三类是宣传资料、销售广告中的内容失实所引起的违约责任纠纷。

    为什么第一类纠纷这么多呢？赵勇分析，房地产开发商在合同的签订、履行以及违约后沟通调处过程均居于主导地位。多数的购房户在面对开发商违约的情况下，也仅仅是去找开发商“讨个说法”，而开发商单方面决定违约金的数额，一般远远低于合同约定的违约金。违约成本的低廉也使得房地产开发商的违约比较任性。

    此外，房地产开发是一个体系庞大的系统性工程，任何一个环节的延期都可能会导致最终不能如约交付房屋以及办证，因此纠纷也多集中在房屋交付及办证环节上。

    法官提醒

    购房时要注意四个方面

    赵勇提醒，市民购房时，应注意四个方面：

    一是，开发商在房屋销售过程中，会把小区的绿化情况、是否为学区房等内容印在宣传资料上，但也有可能只是销售人员在口头上作出承诺。这时，购房户要有证据保存的意识。如果将来开发商不能实现这些口头承诺，就要承担违约责任。

    二是，在签订正式的商品房买卖合时，购房者要对合同的主要条款进行仔细审核，如房屋的交付时间、委托开发商办证的时间、房屋交付要达到的质量标准等。如对条款有疑问，购房者及时提出，跟开发商协商，从而把风险消灭在萌芽状态，避免将来的隐患。

    三是，购买者在验收房屋时，要实地查看房屋是否达到了收房条件。合同约定的交房条件，包括房屋要竣工验收合格，不能存在渗漏水等。如果存在这些质量问题，购房者可以拒绝收房，并要求开发商承担相应的违约责任。

    四是，购房者入住后，随着时间的推移，对小区有了更多的了解，可能会渐渐发现开放商的隐性违约行为，比如小区容积率的调整、绿化及配套设施的缩水等。赵勇建议购房者可以联系其他业主共同维权，要求开放商消除违约状态，或赔偿相应的损失。