投资者渐撤一线城市 二三线楼市或还有五年繁荣

    在国家一系列房地产调控组合拳的出击下，国内房地产市场正发生着重大的转变。

    现在，广州、上海、深圳等一线城市的房地产调控政策已经显示出威力，地产商们将战场重心移到二三线城市，投资者也逐步撤离一线城市纷纷转战二三线城市。

    对此，深圳市房地产研究所所长王锋4月6日在接受《投资者报》记者采访时表示，随着一线城市土地供应的紧张，一些大的房地产企业纷纷调整新的经营战略，抓住海南、珠海与长三角等热点城市进行扩张。

    王锋称，一线城市是房价调控的重点，国家还会出台调控措施，这使得一线城市房价面临调整。而目前城镇化建设加速将为二、三线城市提供投资商机。而且二、三线城市供应不受限、需求增长、政策支持，将成市场资金角逐的主“战场”。

    投资客转战二三线城市

    房地产发展向二三线城市蔓延，已经成为地产商以及投资客的不约选择。

    由于国内一线城市“地王”频出，高土地成本和房价高位运行已成为众多房地产企业的心头隐忧。于是越来越多的地产“大佬”出于规避运营和资金风险的考虑，已开始进军土地成本相对便宜的二三线城市。“像万科，这两三年在二三线城市拿地比较活跃。”王锋告诉《投资者报》记者。

    据记者了解，目前万科大致进入了33个城市，未来3年内，万科还会布局50多个城市。而上海地产巨头绿地集团目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩及到50多个城市。布局二三线城市，已经成为地产界新趋势。

    而在地产商进军的同时，投资客也纷纷移资二三线城市。王锋分析，因为随着城镇化进程的加快，吸引了一线城市白领及在外务工人员选择返乡安家置业，进一步加大了房地产需求，对二三线城市的房价产生了重大影响，为此投资客也纷纷涌入掘金。

    “特别是对于已经拥有或拟建设高铁的二、三线城市，房地产投资的增长往往超过一线城市。”摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶日前在接受《投资者报》记者采访时如此表示。

    天津市商务委员会表示，京津高铁于2008年的启动，不仅增强了国外投资者的信心，同时也推高了房地产价格。根据天津经济发展协会发布的数据，2008年天津销售的房屋中，超过15%出售予北京居民。迄今，二、三线城市的房屋销售往往能更准确地反映终端需求，而一线城市的房价上涨则反映了投机性需求的活跃。

    李晶还告诉《投资者报》记者，“我们预期即将展开的高铁网络扩张将对铁路沿线城市产生类似深远影响。受惠者并非全是类似于天津的发达城市；相反，许多二三线的内陆城镇也将会受益。”

    机会与风险并存

    王锋也认为，目前，二三线城市对于5～7年的长期投资客比较有吸引力，毕竟二手房转手没有一线城市快。一线城市目前房价过高，透支严重，上涨空间有限。而从房价收入比上看，二三线城市房价还有较广的房价上涨空间。

    中指数研究院统计数字显示，从房价收入比来看，中部、西部和东北地区低于全国和东部地区。2009年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6.1、6.3和8.1，低于同期全国(8.4)和东部地区(10.8)。与2008年相比，2009年东部地区房价收入比提高了0.9；全国房价收入比提高0.8，中部和西部分别提高0.2和0.3，东北地区保持不变。

    事实上，今年全国“两会”过后，一线城市仍是房价调控的重点，相比之下二线城市房价受到的政策压力较小，房地产行情也好于一线城市，像成都、合肥等城市楼盘火热，大有“万元领导二线城市房价”之势。

    不过，二三线城市的投资风险也同样并存。对此，王锋也表示担心，二三线城市的房地产转手一般需要5～7年，而5～7年后新房变成了旧房，到时更高品质和质量的房子可能会出来。同时，有些二三线城市的房价目前偏高。如此计算，二三线楼市应该还有5年繁荣可期。

    据了解，随着轨交11号线、沪宁城际、沪宁高速拓宽等一系列城际交通方式的实现，上海、昆山两地间的交通距离越来越近。而在距离拉近之时，昆山房价同时亦在靠近上海水平。据悉，目前在昆山的花桥等地区，均价已经步入“万元”时代。

    对此，有房地产专家表示，对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时，其管理者也应当注意，毕竟其需求人群不像一线城市来自全国甚至世界，其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。尤其是一些房价疯涨严重的地区，只有充分考虑自己的情况，保持应有的理性，及时出台相应措施控制住，控制住房地产这把“双刃剑”才可能把今后或许到来的“房产泡沫”消灭于无形。

    国土部也已注意到这个现象。国土部最近就警示，二、三线城市须防地价跟风上涨。国土部在最新发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》中指出，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨。但是，“二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距，其市场需求弹性往往受到很多限制，因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。”

    房价将稳中有升

    王锋认为，今年二三线城市的房价整体趋于上涨趋势。而2010年一线城市的成交量难以在2009年的基础上再创新高，二、三线城市房地产则相对健康。而一线城市，出于民生考虑，国家今年还会加大对一线城市房价的调控。

    “当前一线城市畸高的房价水平已经对这些城市刚性需求的释放形成抑制，而在二、三线城市，目前是城镇化发展最快的时期，这些城市在市区面积和城市人口方面正面临着扩容的问题，房产需求量大。”王锋说。

    不过，李晶对此则有不同的观点。她表示，近月房地产的价格与土地价格都出现非常明显的V形反弹。她认为，今年政府最重要的政策是控制地价的增长，但是中央政府和地方政府在控制地价的过程中有利益冲突，因为地方政府30～40%的收入都是来自拍卖当地土地，当然地方政府希望土地价格越高越好，因此这种情况就导致土地价格居高不下。所以，今年全年下来像北京这样的一线城市房地产价格下调可能性还是比较小。

    但不管怎样，对于二三线城市的房价，业界人士均表示，中国城市的房地产市场呈现一个梯队现象，一线城市在基本开发完毕后，二线城市就会跟随一线城市的道路发展，尤其对于前期不是特别疯狂的二、三线城市，其房价在这一两年内还要继续增长。 (记者谭志娟)