义乌“限购”延续影响市场预期 成交量缩减

     浙江在线08月14日讯 近期，金华义乌版“限购令”延续的消息出现在不少财经类媒体上。市场将在舆论的风口浪尖呈现怎样的变化，深受业内人士关注。记者昨日从义乌多家房地产经纪公司获悉，买卖双方近期的市场预期正微妙转变。

    担忧：

    房价还会不会跌

    去年年初出台的义乌版“限购令”曾有一段存废未定期，这引来部分全国性媒体关注。然而，相关报道指出，义乌房价目前仍在高位运行，这引发本地业内人士诸多质疑。

    “应该说，义乌楼市在‘限购’、‘限贷’政策的影响下，房价已出现了一定幅度的下跌，而今年只是在下跌后维持相对稳定。”义乌蜗居房产总经理王筠说。

    她举例说，和去年价格高峰期相比，热门小区城市花园房价有每平方米四五千元的降幅，沪江路部分学区房单价甚至跌了6000元左右。这一观点也得到许多人认可，就连义乌住建部门此前也出面肯定了房价走跌的情况。

    有基于此，目前，“限购令”延续引发了买卖双方对价格波动的担忧。“有部分客户担心房价会跌，所以不敢买了。”王筠说，这种心理预期的变化可能导致。

    “房东心态也在变，他们担心房子可能更难卖。”坐标不动产销售总监潘明伟则说，房价下跌已有先例，部分房东开始接受中介调低挂牌价的建议。他举例，此前有个房东一直坚持以200万元的价格卖房，近期在中介的协调下，他不再坚持，愿降价2万元。

    分析：

    “限”的不只是心态

    简单而言，“限购令”就是要求居民家庭只能在义乌新购一套住房。从目前的成交情况看，在去年3月29日后买房，今年又想购买房产的人，十分少见。“在我们公司近期的成交记录中，这样的人一个都没有。”潘明伟说，这也直接反映出市场需求以首套刚需为主的事实。

    那么，需求以刚需为主，是否意味着“限购”的影响只停留在心理层面？“当然不是，首先该政策打消了部分购房者想新购两套房的想法。”一位不愿意透露姓名的业内人士称，其次，在义乌，有部分楼盘是“一套房子拥有两本证”，此类房源“限购”后将很难再买卖。

    所谓“一套房子拥有两本证”的现象，源于国家的“90/70政策”。即国家规定，城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90平方米以下的中小户型住宅。然而，在义乌市场上，大户型房源此前相对受宠，所以部分开发商打“擦边球”，将两个小户型房源打包成一套房再卖。

    由于拥有两本证，上述房源很难在房产窗口过户给同一个居民家庭，这就使其市场需求全面减弱。“即便在过户中，设法将另一套过户给父母，手续也会变得烦琐，更可能影响住房贷款的审批。”上述业内人士说。

    预测：

    行情平稳还是疲态

    “限购令”的延续无疑给此前已有维稳迹象的义乌楼市增添了政策压力。不过，眼下正在北京进行专业知识培训的潘明伟认为，由于需求仍以首套刚需为主，“限购”延续的影响可能没有想象中那么大。“我的很多北京同行也认为，下半年市场平稳的可能性较大。”他说。

    不过，也有业内人士说，目前，房地产二三级市场的交易活力正因各种因素减退。例如，交易环节的税费相比两年前已大幅增加，不久前，义乌市新一轮基准地价更新后，就连部分小区的土地出让金也几乎成倍增加；外贸需求减弱和风险加大，导致购房群体现金流受到影响，而银行虽然资金充裕，但对个人住房贷款的支持力度和热情似乎并不高；同质化竞争也让行业利润受到影响，“崩单”现象在中介领域日益常见。

    “现在，唯有更好的服务，才能争取更多购房者。”王筠说。