楼市“转型”关键期调控不能放松

    目前楼市正处于“转型”的关键期，面临重回理性轨道、毕其功于一役的良好时机，在这个节骨眼上调控决不能放松。从2010年4月楼市新政出台以来，近两年的调控已初步纠正了以往房价单边上涨、过度投机的楼市非理性发展之路，楼市功能向民生、向合理配置住房资源、向改善居民的生活条件转变。从大的时代背景来看，这一转型也是转变经济发展方式、完善社会保障体系的关键一环。

    记者李文龙近日安徽芜湖市出台了免契税、购买90平方米以下住房给予补贴等措施，被认为是“龙年首个救市新政”，但仅过3天就突然被紧急叫停。随之广东中山市将商品房限价标准从每平方米5800元上调至6590元，又在业界引起了轩然大波。

    年后地方政府频频的政策“微调”引起了公众的猜测和质疑，而不少举动均有放松调控的嫌疑。经过去年一年雷厉风行的调控，楼市成交和土地市场持续低迷，使得一些地区的土地出让金大幅缩减，因此地方政府有着松绑调控政策的冲动。

    业界人士分析，目前楼市正处于“转型”的关键期，面临重回理性轨道、毕其功于一役的良好时机，在这个节骨眼上调控决不能放松。从2010年4月楼市新政出台以来，近两年的调控已初步纠正了以往房价单边上涨、过度投机的楼市非理性发展之路，楼市功能向民生、向合理配置住房资源、向改善居民的生活条件转变。从大的时代背景来看，这一转型也是转变经济发展方式、完善社会保障体系的关键一环。不论是保障房建设，还是新建住宅向中小户型回归，均具有明确的民生导向。当前保证楼市完成转型的一系列制度架构已经形成，关键在于能否执行到位，“发酵”时间的长短决定了调控效果有多大。

    芜湖“救市新政”的夭折再次表明了中央对楼市坚决调控的决心，对试图松绑调控的地方政府是一个有益的警示。在调控处于“相持阶段”的关键期，买卖双方的博弈逐渐升级，即使是一个小小的政策变动也会引发市场主体的猜测，从而改变对后市的预期，因此地方政府在政策微调时还需慎之又慎。

    不过需要强调的是，从楼市的长远发展来看，过去的暴利时代已经结束，随之开发商大肆拿地、地王频现的行情也很难再现。囊中羞涩的地方政府对放松调控始终蠢蠢欲动。我们看到，从去年的佛山市开始，不断有地方政府在土地财政下滑压力下，试图突破政策底线。尽管在高压之下，这些苗头均被扼杀在萌芽状态，但仍需警惕地方政府暗中松绑，打政策擦边球。长远来看，还需优化地方财税结构，摆脱对土地财政的依赖。同时开发商也不应再抱有调控会放松的幻想，应尽快作出销售政策的调整。

    另外，近期一些银行下调首套房贷利率，也引起了各界的广泛关注。有观点认为，这一微调并非放松调控，反之是保证调控效果的手段之一。调控需要一定弹性，这一弹性在于对刚性需求的保护，以往的调控之所以陷入了屡调屡涨的怪圈，是因为刚性需求大量积攒，出现阶段性释放以后，供需出现了短期失衡，房价因此出现了报复性反弹。

    在限购、限贷能够有效抑制投资性需求的前提下，鼓励首套房需求者入市，则能避免出现这一怪圈。刚性需求在询价过程中会与开发商不断博弈，他们的心理价位会不断拉低最终成交价，从而找到量价平衡点，而不会出现开发商死扛、购房者焦虑观望“两败俱伤”的局面。在去年底的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新就提出，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。首套房贷利率下调可以看做是政策的落实。

    楼市调控是一个复杂的利益博弈过程，这从成交量的持续低迷中可以看出。据统计，截至2月13日，16家上市标杆房企公布的1月份销售业绩中，总销售额同比减少350亿元，跌幅超过五成。那么，成交走低的原因是什么?显然，依旧高高在上的房价仍然是成交的拦路虎。目前市场里的刚性需求大多属于工薪阶层，是未来的购买主力，楼盘定价必须与之相对接。从商品经济的发展规律来看，从来都是供给对接百姓的需求，而并非需求者来适应供给者提供的商品和价位，过去投资者的出现曾给住房披上了一层投资品的外衣，打破了一般商品价值规律，如今市场机制重塑以后，住房的定价也必须向其价值回归。

    可以说，房价调控已经进入了一个微妙时期，市场的反应对政策层面的变化极为敏感，针对调控一年后新的市场状况，不论是中央还是地方政府，出现政策微调在意料之中，但是对于其释放出的信号以及可能引起的市场反应必须进行有效评估。当前，一些二三线城市成交出现了小幅回升，这与季节因素有关，还需警惕开发商、中介等利益群体放大其影响，鼓噪楼市回暖论和调控放松论，干扰调控的顺利进行。