京十五条实施一周年 北京新房均价跌近三成

    被业内喻为最严厉楼市调控地方配套细则——“京十五条”实施一周年后，北京交出了“量价齐跌”答卷。然而业内人士表示，尽管“量价齐跌”的事实已经形成，但价格的跌幅主要集中在郊区，城区尚未出现明显下降趋势，因此未来在限购令等措施继续坚持的情况下，也应通过差异化政策满足刚性需求。

    购房者：

    京籍购房占比升至近九成

    在《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(简称“京十五条”)中表示“暂停向没有连续5年纳税或社保证明的外地人售房和公积金二套房贷首付、利率追平商贷达到60%、1.1倍”两项限购及限贷的措施曾被称为全国已公布细则城市中执行力度最严厉，也被看做是打击投资投机需求最有力的措施。

    时隔一年，来自北京市房协和机构的数据中显示，目前北京楼市的投资投机需求基本挤出，首套住房占比超过90%，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上涨25.1%。

    “从数据上来看北京市的调控政策切中要害，遏制了房价过快上涨，短期内已经获得成功。”在万科集团副总裁毛大庆看来，由于未来供应可能大幅下滑，房价长期稳定的基础还不稳固，需要在后续的政策制定过程中给予关注，其中包括现阶段的房地产政策行政干预过多、缺少长期的发展规划、亟须对不同的消费需求提供差别化的住宅消费和政策引导等。

    开发商：

    商品住宅成交下降超四成

    限购与限贷在打击投资投机购房者的同时，也让开发商和经纪机构的日子变得难过。在成交量方面，来自北京中原市场研究部统计数据显示，限购一年来，新建商品住宅成交量83541套，同比下调幅度达到了21.9%。而二手房住宅成交量则仅为96996套，同比限购前一年的207376套下调幅度达到了53.2%，总体住宅成交量下降超过四成，库存量增加2.7万套。

    尽管量价齐跌的事实已经形成，但在北京市副市长陈刚看来，价格跌幅主要集中在郊区，城区尚未出现明显下降趋势，还有相当多地区的住房价格没有达到理想的目标。

    在北京中原地产市场研究总监张大伟看来，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。房价虽然已经明显下调，但是绝对值依然比较高，购房者与开发商及二手房业主的心理价格差距巨大。

    又一年：

    期待差异化政策满足刚需

    “经历一年的等待之后，现在供需双方都已跃跃欲试。开发企业为缓解自身资金压力，降价促销、加快回款速度是惟一出路；而在限购不变的前提下，针对刚需的首套房贷款政策已经出现松动，市场调整接近底部。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，未来如何通过差异化政策来满足刚性需求应是调控的重点。

    此外，张大伟也指出，由于企业获得过多信贷支持之后便不会继续“降价促销”，与宏观调控方向相违背，因此，开发贷放松的可能性很小；而二套房贷一旦放宽，很难界定究竟是改善性需求，还是利用杠杆多次买卖倒手的投资需求，因此二套房贷也不会放松。

    在胡景晖看来，鉴于上述因素，开发商近期的推盘动力十足，在新盘价格更加接近购房者的预期价格之际，加上针对部分需求贷款利率适度优惠，部分处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求将开始释放，届时也就会成为业内认为的市场底部。

    2月上旬，虽然北京的二手住宅供需略有回暖，但新房住宅成交依旧低迷。根据北京住建委公布的网签数据显示，2月1—10日，北京全市一手住宅网签总量为1294套，与上月同期相比大幅下跌了45%。

    价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计显示，2月上旬北京全市一手住宅(不包括保障房)成交均价为19200元／平方米，与上月同期的成交均价基本持平，与去年同期相比大幅下跌了28%。

    同期，北京全市二手住宅网签总量为1221套，与上月同期相比上涨了28%，与去年同期相比基本持平，日均签约量回升至122套，与上月日均不足百套的成交量相比略有回暖。2月上旬，全市的二手住宅成交均价为21292元／平方米，与今年1月份成交均价基本持平，与去年同期的成交均价相比下跌了3.8%。二手住宅均价基本回落至2011年初水平。

    值得注意的是，自2011年2月17日“京十五条”执行一年来，受到严格的限购政策的影响，非京籍购房者所占比重下降25%，非京籍人群的购房套数也大幅下跌了83.9%。