从严基调未改 龙年楼价"稳中有降"或成主调

    针对房地产调控是否将“松绑”的议论，中央高层早已给出了明确答案，即“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。作为房地产调控“巩固年”的龙年，楼市调控将怎样继续从严？

    从当前各地方传递出的信息来看，限购政策短期内难以放松、保障房建设继续推进且覆盖范围有望逐步扩大、信贷税收等政策仍旧跟进……业内人士普遍认为，房地产政策和市场走向不可避免地将面临长期博弈，2012年房地产市场或仍以“稳中有降”为主旋律。

    严厉调控+双节阻击市场成交持续萎缩

    2012年的房地产市场在1月份成交极度萎靡中拉开了帷幕。

    来自房地产指数研究院的数据显示，今年1月超八成城市成交量环比下跌，平均跌幅为38.14%，其中，天津环比跌幅最大，达78.78%。

    与此同时，记者获悉的一份报告也显示，今年1月，全国10个典型城市新建商品住宅存销比再创新高，连续3个月处于“过大”区间。据介绍，1月份存销比数据显示，10个典型城市新建商品住宅存销比为16.0，刷新了去年12月份住宅存销比的最高点14.4，库存量再次步入过大区间。

    从往年的经验来看，春节所在月份由于受到假期限制，多为一年当中成交量最少的月份。而今年1月份元旦春节双节叠加，造成工作日进一步减少，购房者关注点转移。然而，“市场持续萎缩的更深层次原因还在于深度调控的延续使得市场主体的预期进一步降低，购买力难以释放。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

    面对市场开局所表现出来的成交低迷，有业内人士表示，今年房地产市场所面临的形势更加严峻，成交低迷将笼罩整个上半年。任启鑫认为，严厉调控再加上国内通胀压力、股市长阴等外部环境难以提振等各方面综合因素影响，当前楼市成交量进入低谷，并很可能在一段时间内长期筑底。

    “受房价下降预期进一步增强的影响，2012年上半年购房者热情将进一步减退，同时，开发商资金链逐步趋紧的压力也将使其加大推盘，打折促销。”业内人士认为，预计2012年上半年房地产业将进一步深度调整，存销比将继续升高，房价下行压力进一步加大。

    信贷“松绑”利好刚需调控从严基调并未改变

    同市场的冷清相比，与房地产调控相关的举措则是此起彼伏、从未间断。日前，央行关于“满足首次购房家庭贷款需求”的表述更是引发了市场的广泛关注。多位专家分析认为，差别化住房信贷政策并不意味着房地产信贷的全面松动，当然更并不意味着房地产调控的松动。

    业内人士表示，当前政策仍属于支持刚需阶段，楼市调控从紧的基调并未改变，况且改变楼市基调是肯定不行的。事实上，当前房地产调控取得的只是阶段性成果，尚不到鸣金收兵的时候。我国决策者也清醒地认识到，我国房地产市场乱局已不仅是一个简单的经济问题，而成为严重的社会问题和民生问题。

    可以看到，在当前房价已有一定回落，积蓄已久的购房需求亟待释放的情况下，信贷政策向首次购房人群倾斜，有助于购房需求的释放，成交量也有望出现一定程度的放大。业内人士认为，保护刚需将有利于加快楼市库存消化和房源的合理流转，促进房地产市场的健康发展。全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，下一步就需要恢复合理的购房需求，房地产交易量也需要合理回归，否则房地产市场无法健康稳定发展。

    综合近期各地方透露的信息，“鼓励自住、抑制投资投机”仍是今年年初楼市调控的主调。例如上海宣布调整普通商品房住房标准，天津市上调普通住宅指导价，北京表态将改暂住证为居住证，把非京籍人口列入限购范围等。

    政策微调有保有压房地产市场结构进一步完善

    房地产调控是一项长期持续的政策，在2012年我国房价没有完全回归合理区间之前，政策基调不会改变。对于政策可能出现的局部微调，专家表示，楼市调控的根本是抑制投资性需求而非自住需求，有关部门也多次表态，未来将支持居民的合理住房需求，优先保证首次置业购房需求。

    交通银行（601328）金融研究中心高级宏观分析师唐建伟认为，今年房地产政策将在总结去年调控经验、巩固调控成果的基础上，着眼长远，进一步完善房地产市场结构。

    国务院发展研究中心企业研究所的报告也表示，“2012年中国房地产业将开始真正意义的结构调整。”2012年，房地产市场投资结构不合理、供给结构不合理、信息结构不对称、制度和标准不健全、诚信缺失等问题将逐步得到治理，一些不具竞争力的企业将被市场淘汰。

    我们注意到，此次央行提到加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，这无疑对未来楼市的供应形成一定保证，也表明保证中小户型普通住宅供应的调控思路不会发生根本变化，未来“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图走向现实。