地产中介2012共识：房价跌30% 回到2009年

    2011年尾，严厉的楼市调控政策终于撼动了房价。在楼市进入下行通道之时，2012年，房价将何去何从？

    日前，深圳地产中介纷纷回首2011年，展望2012年，并做出了"如果政策完全不放松，房价将下跌30%，回到2009年4月的水平"的预测。

    中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智说，2008年只要降价，成交量就会上来，但2011年降价后，成交量还没有上来。干降无量的阴跌，对于房地产市场的伤害最大。

    中原地产数据显示，2011年深圳新建商品住房成交面积为272万平方米，同比减少了15.26%，为连续11年以来的最低点；二手住宅成交面积为530万平方米，同比大幅减少55%，创历史最大降幅。

    李耀智预测，"如果政策完全不放松，房价还将下跌30%，回到2009年4月的水平。一二手房成交总量将萎缩至每月5000套左右。"

    面对市场压力，开发商已经改变定价策略。世联地产董事长陈劲松说，在市场定价方面，此前业内常用的比较法已经失效，"现在开发商定价时，不再问竞争项目卖多少钱，而是会问多少钱才能卖掉，这是市场探底期的一大特征"。

    然而，陈劲松认为，为了防止降价引发的退房等问题，已经开盘等待入伙的楼盘，大幅降价的可能性较小，所以2012年筑底的主力军将是新开楼盘。

    此前，房企的库存规模决定了企业的利润，但是当市场转向时，高库存却成为伤害企业的源头。陈劲松说，"房企要趁早忙活债务问题，因为最悲惨的事情就是，企业资产丰厚，但现金流跟不上，最后差一口气，被憋死了。"因此，2012年将是个去存货之年。"开发商应该尽一切手段加快卖房速度，这不是要抄底，而是为保命。只要有量的反弹，筑底就算成功了。"

    陈劲松认为，出租回报率回归社会资产平均回报率之时，楼市便完成了筑底。以中等户型为例，租金回报率达到3%至5%比较合理。他预计，这一筑底将在2012年年中实现，之后，楼市将步入缓慢复苏期。

    调控之下，房地产市场发生了不少变化："市场为主、保障为辅"的市场格局逐渐形成，房地产行业集中度不断提升，三四线城市成为新的市场空间，商业模式也从囤地获取高溢价转换为快周转。陈劲松认为，在这种变化之下，此前恐吓营销、囤地捂盘、VIP卖楼、三分钟选房的做法，都将成为历史。而"回归房地产本源的事情都会发生"，比如房地产基金的介入等，房地产行业将正式进入下半场。