农行解释“合理回归”：一线城市降价10%-25%

    中央经济工作会议明确要求，2012年将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。那么房价降多少幅度才算是"合理回归"呢？昨天，农行战略规划部发布的最新宏观经济周评认为，房价合理回归意味着：房价首先应该在当前水平基础上回调到多数居民可以承受的范围；然后再以相对稳定的较低速度平稳增长。报告测算，一线城市房价应该下降10%-25%；二线城市的房价应下降5%-15%；三线城市房价需要下调的幅度不一。如果居民收入保持较快增长，各城市房价回调的幅度可适当收窄；长期内，房价可以以略低于居民实际收入增速的水平小幅稳定增长。

    报告首先按照合理的房价收入比来倒推一二三线城市多数居民可承受的合理房价水平。据联合国公布的资料，1998年96个国家的房价收入比区间为0.8-30，平均值为8.4，中位数为6.4。假设各地合理的房价收入比在6-8之间，不同地区之间可以略作调整。由于家庭收入中位数的数据不可获取，因而家庭收入和住房价格均采用平均数。

    由于部分家庭收入中包含隐性收入和灰色收入，所以，在统计局公布的数据基础上乘以1.5作为家庭的实际收入。