上海发布研究报告：关注房价调整带来的风险

    日前，上海市人民政府发展研究中心召开专家研讨会，发布《2011年上海经济形势研究报告》。报告指出，今年中国经济平稳回落，物价和房价方面的潜在风险增加。

    今年以来，世界经济增速大幅放缓，市场动荡加剧。债务危机与经济危机的效力叠加，导致全球经济复苏放缓。国内经济平稳回落，全年预计经济增速略高于9%，将比2010年下调1个百分点左右。上海经济在增速放慢的同时，城市转型全面启动，呈现出新的亮点。城市转型发展的速度明显加快，呈现出城市功能进一步高度化、经济结构进一步合理化、经济质量进一步集约化和发展环境进一步优质化的良好态势。

    据预计，明年世界经济形势更趋复杂，国内经济发展困难加大，各种风险恶化的可能性有所增加。明年上海经济增长率可能有所回落，但降幅可能小于全国。上海需关注三大风险：地方财政收入下滑风险、房价下跌给经济发展和社会稳定带来的风险、就业矛盾有可能凸显的风险。

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    楼市调控博弈继续后市风险管控需要打好提前量

    在货币政策连续收紧两年多后，近日起中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点，一举释放出资金量近4000亿元，引发了市场对房地产行业走向的诸多猜测。业内人士分析认为，此次"降准"并不意味着楼市调控有所松动。

    "降准"影响楼市几何？

    根据10月末我国金融人民币存款余额79.21万亿元的总量计算，此次下调释放的资金将超过3960亿元。黑龙江省社科院经济所副所长程遥表示，这些钱将主要用来解决中小企业、保障房建设资金短缺问题，支持国家重点工程信贷需求等，"对楼市影响不大"。2010年以来，中国人民银行多次加息和上调存款准备金率，使市场资金流动性持续从紧。中国物流与采购联合会最新发布的数据显示，11月份中国制造业采购经理指数(PMI)为49.0%，环比回落1.4个百分点，表明中国制造业正处于收缩状态，经济增速继续呈现下滑趋势。

    哈尔滨理工大学教授杨文超说，这次准备金率下调是针对全球金融形势和中国经济增长做出的调整，并非专门针对楼市。为防止经济增速下滑适度放宽货币政策是有必要的，不能就此认定中央开始拯救楼市。

    中国房地产市场的政策痕迹无疑还比较明显。程遥说，尽管存款准备金率下调，但限购、限贷等调控政策并未出现丝毫放松，关键的利率因素也没有变化。尤其是今年以来，以限购为代表的调控对楼市降温起到重要作用，目前没有理由放弃。

    某机构的调查显示，经历"金九银十"销售不佳后，11月份楼市延续了之前的惨淡。在全国主要30个城市中，逾六成城市住宅成交面积环比下跌，平均跌幅为10.48%，天津、深圳、广州、杭州、南京等重点城市均环比下跌，跌幅最大的天津达40.09%。

    程遥表示，存款准备金率还会有下调空间，但国家决策层近期的频繁表态说明限购、限贷等措施仍将延续。

    黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说，即使这次存款准备金率调整后，会有部分资金进入楼市，但比例也将会很有限，开发商资金链紧张的局面目前难以改变。深度博弈继续上演，监管之手还需发力。

    楼市调控的持续性和严厉性已经超过很多开发商的预期，"金三银四"失守、"金九银十"沦陷，面对很难放松的调控，房地产行业的"洗牌"时机或许将要到来。程遥表示，楼盘销售不景气，很多开发商的资金链随时可能出问题，尤其是中小房企的日子更不好过，楼市很可能出现明显的调整期，强者更强、弱者遭汰的情况将集中上演。

    更大的担忧来自于近期接连发生的一些开发商"跑路"事件。哈尔滨市房产局相关人士告诉记者，由于调控持续发力以及接近年关向开发商追债的情况越来越多，国内一些城市出现了中小开发商出逃现象，开发企业拖欠工程款等情况更不鲜见，要予以重视。

    该人士举例说，一些开发商有个几百万，就可以成立房产公司，资金链脆弱。还有部分房企通过信托、担保等渠道周转资金，极大抬升了融资成本，埋下风险隐患。对此有关部门应未雨绸缪加强市场监管，维护楼市稳定。

    程遥表示，政府要给开发商设置客观的准入门槛，严查无证售房、违规预售、抽逃资金等违法行为，加强建、售、管、买、卖各环节的监管力度。同时引导开发商进行结构调整，提高建筑质量，优化企业服务，配合国家楼市调控建立起健康的房地产市场。

    后市风险需早防范

    住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购进行延续。一些专家认为，限购一定程度上抑制了投资投机需求，使房地产市场降温。

    杨文超说，限购政策只是暂时"冻结"了部分楼市需求，并没能解决需求问题，房价上涨的基础还存在。

    程遥表示，对限购退出后的潜在风险尤需警惕。一方面，如果楼市的刚性需求一直被压制，那么当限购取消，楼市和房价势必出现反弹和井喷。另一方面，限购把投资投机力量暂时挤出一、二线城市，导致这些需求向没有限购的中小城市转移，引发当地房产市场开发热潮。由于中小城市经济基础薄弱，一旦将来投资投机需求撤走，楼市泡沫破裂的危害可能会更加严重。

    程遥、杨文超等人认为，楼市调控要打好"组合拳"，要为限购的退出提前做好准备。长期来看，楼市调控的着力点还应该是保障房建设，并在这个基础上将短期调控措施引向深入，做到低端有保障、中端有市场、高端有约束。

    截至10月底，全国1000万套保障房全部开工，提前完成任务。对此程遥表示，保障房建设按计划推进，有助于住有所居目标逐步实现。接下来，保障房工程应该在完工进度、后期管理上下功夫，保障房建设不能跑"马拉松"，对可能发生的权力寻租行为更要严防严打，使保障房真正起到调整、匡正房地产市场供应结构的作用。