北京住宅新标引争议 与市场需求存矛盾

    作为政府调控手段的住宅标准，与市场实际需求之间矛盾重重

    北京市最新普通住宅标准发布后的第一个工作日，北京市住建委不但没有等来叫好声，反而迎来了一批不速之客。

    11月28日一大早，北京东五环外楼盘"远洋一方"的十多名业主，匆匆聚到北京市住建委门口"讨说法"。这不是他们第一次造访。此前，他们数次集体登门，反映原普通住宅标准不公平，导致自己购买"蜗居"被征高额契税。

    如今，新标准出台。虽然普通住宅标准放宽，令一部分业主契税得以减免；但仍有一些业主由于在新一轮住房调控政策出台前购房，结果虽购买的是一个小区同户型房屋，不但要支付高额价款，还要支付高额契税。

    "同一小区、同一户型的房子，物业、配套、交房日期都一样，凭什么楼下是普通住宅，我们就是豪宅？"业主小李对财新《新世纪》说。

    尴尬新标准

    按照北京市住建委制定的普通住宅新标准，以单价为标准为普通住宅划线。2010年北京市住房平均交易价格为每平方米建筑面积1.8万元，考虑到南北、区域区别，南五环享受政策优惠的平均单价是2.16万元，北部为2.592万元。只要在该价位以下即被定为普通住宅，可享受房屋买卖的税收优惠。

    受年初以来限购政策的影响，东五环的"远洋一方""金隅万科""富力又一城"等小区相继调低了价格。降价后买房的业主，可以按照普通住宅标准享受税收优惠，降价前买房的业主则划在政策之外。

    业主小李深感政策不公平。她在2010年10月降价前以2.5万元/平方米买了一套"远洋一方"67平方米小户型房，按照新政，她仍需按照非普通住宅的标准交纳5万元契税。但楼下同一户型的业主，因为在降价后以2.1万/平方米的价格购买，契税只用交纳1.4万元。

    更让小李们感到不合理的是，由于开发商在销售中一般采取"小户型低总价、高单价，大户型高总价、低单价"的策略，90平方米以上户型的单价最高也只有2.1万元/平方米，此次被纳入优惠政策之内。维权业主说："别人300万的大房子不是豪宅，我们不到200万的房子就是豪宅了吗？"

    业主的困惑指向普通住宅标准设置的方式。按财政部、地税局和住建部2010年公布的税收优惠标准，2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属家庭惟一住房的，减半征收契税；如该住房小于90平方米减按1%税率征收契税。但普通住房必须同时满足三个条件"容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下"。

    上述三个标准中的价格标准，最初按总价来计量。根据北京市住建委2008年底出台的"关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知"，"三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套"，是享有优惠政策的住房价格。

    不过，随着房价上涨，2008年的总价限额几乎都被突破，大部分房屋都很难享受到税收优惠。因而从2011年11月12日起，从南五环的保利？茉莉公馆小区开始，北京五环的小区业主发起"被豪宅接力行动"，呼吁北京尽快调整"普通住宅"标准。

    11月25日，北京市公布了前述以单价和面积为主的新标准，但并没解决业主们的全部烦恼。小李等认为，据此标准，同一小区只因为购入价不同，就将住房认定为截然不同的性质，说明政策有问题。而且是国家宏观调控导致房价下降，不能让他们承担调控的后果。他们希望普通住房标准取消价格指标。

    与北京同步，武汉在今年12月1日起调整普通住宅标准。此前，天津、大连已经调高了普通住宅标准，但主要是在现有"容积率、面积、价格"维度内调整了价格系数，并无更多突破。

    华远地产董事长任志强认为，仅凭面积大小和价格高低确定住房的等级是"不合理"的。决定房子价格的是多种因素综合的作用，比如地段、周边的地铁、树木、学校等配套设施等，价格一上涨就"兜不住了"；郊区的房子虽然面积大，但因为地段偏远，不能算作"豪宅"，而市中心地段的房子，面积可以非常小，但仍有可能成为普通人消费能力之外的"豪宅"。

    调控造成混乱

    一般而言，世界各国住房发展分为"解决房荒""扩大住房面积""提高住宅质量""社区协调和匹配"四个阶段。事实上，主要发达国家早就将满足住房需求的重心从注重数量转向提高质量，但中国长期却面对着住房数量供应不足的矛盾。

    上个世纪60年代，原建工部向决策层提出"解决房荒"问题。至1990年，城镇人均居住面积水平方从建国初期的4.5平方米提高到1990年的7.1平方米，进入扩大"住房面积"阶段。但当时全国仍有无房户和住房困难户800万户，占全部城镇人口户数的25%，其中50万户人均居住面积在2平方米以下。

    提升人均住房面积一直是住房市场监管者的主旋律，标准一再提升。2003年全国住宅与房地产工作会议上，原建设部提出小康社会居住的21项指标，规定城镇人均居住面积35平方米、每套住宅平均面积在100平方米-120平方米左右。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米，保障面达到98%。

    不过，上述政策目标很快便遭遇房价的飙升和连续的楼市调控政策。面积、价格作为可量化的指标，成为政府调控的工具。在2005年房地产调控政策中，"普通住宅"作为中央着力引导的住房类型被首次提出，并在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，给予优惠政策支持。

    为了引导住房消费结构，政策规定普通住宅的标准是"住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下"。并允许各省单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

    一位接近住建部人士解释，这三项指标主要参考的是面积。其中容积率大于1.0，是为了推广土地利用高密度、集约化的社会目标；120平方米是综合考虑了人均住宅面积、户均家庭人口、现有住房存量、普通商品房、小康社会目标等多重因素。考虑到各地的不同差异，所以设定了20%的浮动空间。

    北京则据此制定了"小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下"的普通住宅标准，并承诺"各土地级别住宅平均交易价格"要依据"上年住宅平均交易价格"确定"每年公布一次"。

    但因调控效果不彰，决策者随后进一步下调面积指标。自2006年6月1日起，国务院重下文件要求"凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上"，即引发业界诸多议论的"90/70政策"。

    这一面积标准显然与此前140平方米的标准相左。在任志强看来，现行以价格评定普通住房的标准是中央和地方政策博弈的结果。他分析，自此，为了回避140平方米的面积尴尬，北京、上海等城市开始弱化面积标准，而是将"超过多少钱就不算普通住房"的价格指标作为主要参照系。

    不少业内人士也认为，在90/70政策出台后，北京普通住宅界定标准中的容积率、面积指标实际上已经"形同虚设"，因为"房价快速上涨，普通工薪阶层能买得起的大多是90平方米以下的中小套型"，价格成为主要参考指标。

    上述住建部人士则对财新《新世纪》记者表示，90/70政策不是对2005年调控政策的否定，但他承认，标准并不完善，但出于调控目标的考虑，总要有参考指标，为税收、金融优惠政策提供依据。