北京住宅新标引争议 与市场需求存矛盾

    与需求错位

    其实，对于相当数量的消费者而言，即便是套均90平方米的面积也很难满足实际需求，何况规定的标准仅仅是建筑面积，并非使用面积。但这部分需求到底有多大，目前市场监管者并未发布过相应的数据。至于标准划线的确切依据，至今也未见到明确的官方解释。

    当代节能置业股份有限公司总工程师陈音对财新《新世纪》记者分析说，他认为普通住宅标准很难用简单的面积指标或价格标准来限定。"普通住宅的设计标准其实是更广意义上、社会学层面的事情，就是人对居住的要求是什么？"陈音解释说，要制定这样一个标准，应基于广泛的社会调查，了解快速变化的中国人口结构、家庭结构、工作生活模式、城市社区形态等因素，看看现行住宅设计标准需不需要做些改变。

    现在"两室一厅、三室两厅"几乎是所有住宅设计的定式。但一般三居室的面积或价格往往与目前政府所定的普通住宅标准不符。对此，陈音说，在欧美等国家并不需要设定专门的普通住宅标准来调控消费结构，市场选择会让开发商更倾向于建设市场需要的住宅套型。他以在国外考察的见闻为例说，瑞典没有规定什么是普通住宅、没有统一面积标准，但绝大部分的住宅设计都不约而同是100-120平方米左右，趋势是越到中心城市面积越小。如斯德哥尔摩主流住宅面积是100平方米，到马尔默可能就是120平方米，总体上大部分住宅都比较紧凑，是面向普通家庭的。

    陈音说，中国住房市场发展不成熟，不够理性，在这一阶段，政府通过税收优惠引导中小套型住房建设方向是正确的，但最好的方式仍是由市场去选择，政府过多干预市场会让市场信息失灵，扭曲市场供求关系。

    实际上，将目标定为持续提高居住面积的同时，功能质量标准亦开始受到决策层重视。在2003年全国住宅与房地产工作会议上，原建设部从居住功能角度，提出"到2020年住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变"目标，要求基本做到"户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全"。只不过，在随后的调控中，面积和价格成了压倒性标准。

    与中国出于调控目的设定普通住宅标准不同，日本、欧美等地则更侧重按功能制定居民基本住房标准。

    长期研究国外住房政策的旅日学者王琋慧告诉财新《新世纪》记者，日本在"二战"后处于住房短缺阶段，政府制定了满足基本需求的住房标准，如餐厅、客厅一体化，两个人共用一个房间，但要有"厨房、卫浴等基本卫生条件"。

    在美国，1949年的住房法案提出，让每一个美国家庭，包括最贫困的家庭，都能在适宜居住的环境里拥有一个舒适的家。"舒适的家"最初含义是"必要的住房设施、不拥挤的住房空间"，如完备的排水设施、每间住房居住人数不超过1.5个人等，并随着经济发展标准不断提高。

    中国到底应该制定什么样的普通住宅标准？任志强曾撰文指出，随着收入差距拉大，中国住房转入增量阶段时，寻求住房高质量的消费和残留解决住房困难的问题同时涌现出来。一方面人均4平方米-6平方米的住房困难问题尚未完全解决，另一方面追求扩大房屋面积和追求高质量房屋消费的需求同时冲入市场。

    他认为，这要求中国从特殊情况出发，不仅要建设用于社会保障的最低水平的"住得下"住房，还要有满足住房需求扩大的"住得开"住房，以及用于满足高质量生活要求的房屋。否则，数量虽然短期提升，未来仍将不得不面对住房结构性的短缺。

    全国人大财经委副主任委员吴晓灵曾公开呼吁，政府根据中国社会经济发展与资源承载能力，确定一个"质和量统一"的居民住房目标，从数量上可以人均30平方米-35平方米，质量上基本做到"户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全"。

    针对当前普通住宅标准的尴尬，中国社科院学者丁一认为，享受优惠政策的普通住宅标准应从保障基本人权着眼，尽量将所有具有刚性需求的购房主体纳入这一优惠政策范围之内，政策制定不宜过于严苛。且因为房地产市场价格的波动，住房平均交易价格应该每年及时调整公布，且不排除在房价上涨幅度过大时进行临时调整，以保障老百姓的住房权。

    对于如何合理划定土地级别或者确定区位系数，丁一认为，不妨采取公共听证程序，广泛吸纳公众参与，真实反映老百姓的需求，更科学更细致地制定政策标准，以保障公平。